[I3aldou]

Citation :

Publié par El'Diablo

.. Vous en pensez quoi? ...

C'est hyper simple : un loyer c'est 100% de perte (aucun RAO ... retour sur investissement). Ce n'est jamais un bon rapport prix payé/retour sur investissement que ce soit à court, moyen ou à long terme.
Tu as les moyens, achètes !!!

[Uvea]

Citation :

Publié par I3aldou

C'est hyper simple : un loyer c'est 100% de perte (aucun RAO ... retour sur investissement). Ce n'est jamais un bon rapport prix payé/retour sur investissement que ce soit à court, moyen ou à long terme.
Tu as les moyens, achètes !!!

Oui mais non. Acheter coûte de l'argent:
- tu as des frais que tu n'aurais pas si tu louais (intérêts, charges, frais de notaire, frais d'agence, maintenance de la maison, etc)
- l'argent que tu dépenses pour le prêt et que tu n'investis pas ailleurs ne te rapporte plus rien
- ton capital est fortement indexé sur le prix de l'immobilier (grosse prise de risque).

Sans compter le fait que tu te coinces dans un endroit (un capital immobilier n'est pas liquide).

Je ne dis pas qu'acheter est une erreur, mais comme n'importe quel investissement, il faut évaluer location/achat avant de donner un avis. Dire ce que tu dis est juste une connerie monumentale.

Ou alors t'es un troll et j'ai sauté à pieds joints.

[I3aldou]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Oui mais non. Acheter coûte de l'argent:
- tu as des frais que tu n'aurais pas si tu louais (intérêts, charges, frais de notaire, frais d'agence, maintenance de la maison, etc)
- l'argent que tu dépenses pour le prêt et que tu n'investis pas ailleurs ne te rapporte plus rien
- ton capital est fortement indexé sur le prix de l'immobilier (grosse prise de risque).

Sans compter le fait que tu te coinces dans un endroit (un capital immobilier n'est pas liquide).

Je ne dis pas qu'acheter est une erreur, mais comme n'importe quel investissement, il faut évaluer location/achat avant de donner un avis. Dire ce que tu dis est juste une connerie monumentale.

Ou alors t'es un troll et j'ai sauté à pieds joints.

Non je ne troll pas quoique tu en penses
Mon propos est très basique : tu loues tu payes dans le vide (dans le sens tu ne récupères jamais rien c'est ton proprio qui récupère tout). Tu achètes tu investis pour ton compte, pas celui de ton proprio. Tu imagines que les frais que tu évoques (intérêts, charges, frais de notaire, frais d'agence, maintenance de la maison, etc) ne sont pas directement imputés aux locataires au travers du coût des loyers ? tu vis dans quel monde ?
J'ai été locataire pendant des années... puis j'ai acheté (car j'avais les boules de payer pour rien !) J'ai aujourd'hui une maison qui m'appartient ... plus de loyer à payer, plus de crédit à rembourser ... juste les taxes d'habitation à payer !

Toi dans 10, 20 ou 50 ans tu n'auras toujours rien et tu auras filé ton fric pour rien à ton loueur... alors qui d'entre nous fait une "connerie monumentale" ? aucune animosité de ma part, juste une question

[Zoltann]

Merci à I3aldou de faire revenir le thread au débat le plus primaire et le plus inefficace alors que El'Diablo a précisé qu'il était très heureux en location.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par El'Diablo

Est-ce que quelqu'un dans mon cas a déjà réfléchi a tout ça et en est venue à une conclusion claire?

Bah, je suis complètement dans ton cas en fait. Et j'ai fait les mêmes constats que toi concernant le Pinel (même si je vais sans doute en faire un mais parce que je suis dans un cas un peu à part)

Et donc en gros, bah de ce que j'avais vu et de ce qui est conseillé sur le net, le must, c'est effectivement de prendre dans de l'ancien et de faire faire des travaux, tu peux facilement déduire autant voire plus de thune de tes impots via le déficit foncier qu'avec du Pinel (surtout quand tu paies 10k d'impot)

Bon, j'en suis pas encore rendu à faire faire des travaux et m'emmerder avec tous les trucs de devis et cie, donc la je ne peux pas te faire de retour d'expérience, mais apparemment, c'est pas si compliqué, tu peux faire appel à un courtier en travaux et un maitre d’œuvre qui peut suivre l'avancement des travaux et réduire ton suivi.
Perso, c'est à Rennes que j'achète, bein le neuf est quasi au double de l'ancien, donc bon, le Pinel baisse le prix du truc de 20% via la déduction d'impôt, mais 20% d'un truc doublé, c'est toujours moins bien qu'acheter dans de l'ancien
En plus, quand tu achètes du vieux, plus le truc est pourri, plus tu as de travaux à faire et moins le vendeur arrivera à le vendre, donc plus facilement tu pourras faire baisser le prix. Et plus tu défiscaliseras aussi.
Le truc, c'est qu'il faut impérativement faire faire un devis avant d'acheter l'appart.

Genre imagine que tu achètes un appart à 100k avec 40k de travaux, mettons que tu empruntes 150k, tu pourras dé-fiscaliser 10k pendant 4 ans soit une baisse de 12000€ sur 4 ans vu que t'es dans la tranche à 30%

Alors que tu prends le même truc neuf, tu vas le payer genre 200k, tu vas dé-fiscaliser 36k sur 9 ans, tu vas dé-fiscaliser plus oui, MAIS l'appart t'auras couté plus cher, tes mensualités de prêt seront plus haute et si tu revends l'appart, tu as plus de risques d'avoir une moins-value que l'inverse (vu que quand tu revendras, ça ne sera plus considéré comme du neuf)

De plus, si c'est pour un investissement locatif, en Pinel ton loyer sera plafonné et tu peux aussi perdre ton avantage fiscal si le truc n'est pas loué.

I3aldou perso, j'ai déjà donné plusieurs fois dans ce débat, je te conseillerais de remonter dans le sujet
Pour résumé, l'avantage de louer, c'est surtout si tu comptes faire de l'investissement locatif en parallèle, si tu achètes ta résidence principale, t'es endetté et tu ne peux pas réemprunter pour acheter et faire un investissement locatif. Alors que si t'es locataire, tu peux emprunter pour faire un investissement locatif. Si l'investissement locatif est pas dégueu (voire positif) tu peux réemprunter à nouveau (pour faire un autre investissement locatif ou acheter ta résidence principale)

[Uvea]

Citation :

Publié par I3aldou

Toi dans 10, 20 ou 50 ans tu n'auras toujours rien et tu auras filé ton fric pour rien à ton loueur... alors qui d'entre nous fait une "connerie monumentale" ?

Toi. Apprends à lire au passage, ca aide parfois.

[Aiina]

Citation :

Publié par Doudou

(même si je vais sans doute en faire un mais parce que je suis dans un cas un peu à part)

Non mais je crois rêver.

Et le déficit foncier c'est 10.700€ max par an (de déduction sur les revenus globaux), faut bien le prendre en compte.

Pinel c'est 10.000€ par an max de réduction d'impôt, plafond niche fiscale. 18% sur 9 ans et 21% sur 12.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aiina

Non mais je crois rêver.

Et le déficit foncier c'est 10.700€ max par an (de déduction sur les revenus globaux), faut bien le prendre en compte.

Pinel c'est 10.000€ par an max de réduction d'impôt, plafond niche fiscale. 18% sur 9 ans et 21% sur 12.

Mdr oui, je savais que ça te ferait rire
Pour le 10k€ par an avec du Pinel, taper dans du 500-600k pour un investissement locatif, faut déjà y aller quoi.

[Aiina]

300K€ par an max.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aiina

300K€ par an max.

Bah du coup tu fais comment pour avoir 10k de réduc d'impot ?

[Aiina]

t'attends l'année d'après pour réinvestir 300k€

[Haddock]

Citation :

Publié par I3aldou

Non je ne troll pas quoique tu en penses
Mon propos est très basique : tu loues tu payes dans le vide (dans le sens tu ne récupères jamais rien c'est ton proprio qui récupère tout). Tu achètes tu investis pour ton compte, pas celui de ton proprio. Tu imagines que les frais que tu évoques (intérêts, charges, frais de notaire, frais d'agence, maintenance de la maison, etc) ne sont pas directement imputés aux locataires au travers du coût des loyers ? tu vis dans quel monde ?
J'ai été locataire pendant des années... puis j'ai acheté (car j'avais les boules de payer pour rien !) J'ai aujourd'hui une maison qui m'appartient ... plus de loyer à payer, plus de crédit à rembourser ... juste les taxes d'habitation à payer !

Toi dans 10, 20 ou 50 ans tu n'auras toujours rien et tu auras filé ton fric pour rien à ton loueur... alors qui d'entre nous fait une "connerie monumentale" ? aucune animosité de ma part, juste une question

Désolé de refaire le débat du topic mais c'est plus compliqué que ça. Dans 10 ans il n'aura pas rien, il aura un logement en location + un capital qui correspond à la différence entre coût de loc et coût d'achat, toi en face t'auras un bien dont la valeur dépendra du prix du marché. Et contrairement à la croyance populaire ce prix peut baisser.

Donc oui dans certains cas acheter c'est bien (ville moyenne dynamique, avec un bon apport, etc.) mais dans d'autres pas forcément (acheter un 2 pièces à 400K à Paris pour le revendre dans 5ans par exemple, parce qu'on déménage ou qu'on fait un gosse, ça peut être une très mauvaise idée). Y'a rien d'automatique dans ce raisonnement.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Aiina

t'attends l'année d'après pour réinvestir 300k€

Ouais, bah ça revient à investir 600k comme je le disais plus haut, sauf que c'est sur 2 ans au lieu d'un, c'est pas à la portée de tout le monde.

[Lyuna]

Citation :

Publié par Doudou

Ouais, bah ça revient à investir 600k comme je le disais plus haut, sauf que c'est sur 2 ans au lieu d'un, c'est pas à la portée de tout le monde.

Lol oui je confirme.

Aiina est devenu un agent immobilier greedy
Pinel par ci Pinel par là hop hop hop

[Doudou Spuiii]

Oui, surtout que la, El'Diablo ni dit être aux alentours de 55-60k net, ce qui fait qu'il peut rembourser des mensualités d'environ 1500-1600€ par mois max, ce qui correspond plus ou moins aux mensualités d'un prêt de 300k sur 20 ans.

Si j'étais à sa place, j'essaierais plutôt de faire 2 investissements locatifs de 150k chacun, dans des villes où les prix au m² sont pas trop élevés mais où le prix loyer/m² n'est pas dégueu, en se démerdant bien, ça peut ne pas avoir beaucoup d'impacts sur ses rentrées d'argent.

Ce qui met direct hors course toute l'IdF, ou alors il mise sur un investissement dans un coin qui pourrait prendre de la valeur suite au Grand Paris, mais je suis pas sûr que ça soit forcément le bon plan.

[Myrhdin]

Citation :

Publié par Doudou

Pour résumé, l'avantage de louer, c'est surtout si tu comptes faire de l'investissement locatif en parallèle, si tu achètes ta résidence principale, t'es endetté et tu ne peux pas réemprunter pour acheter et faire un investissement locatif. Alors que si t'es locataire, tu peux emprunter pour faire un investissement locatif. Si l'investissement locatif est pas dégueu (voire positif) tu peux réemprunter à nouveau (pour faire un autre investissement locatif ou acheter ta résidence principale)

Tiens, j'en profite pour glisser une petite question, parce que même si je suis un débutant des plus absolus en la matière, c'est un sujet qui commence à m'intéresser et même si je me doute fort que le système en France est totalement différent d'en Allemagne, vos échanges sont généralement intéressants.

Dans le cadre de vos plans, il y a une clause qui vous engage à laisser l'appartement que vous achetez en location pour un certain temps ? Typiquement, Doudou, un appartement que tu achètes pour le mettre en location, s'il bénéficie d'une aide à l'investissement locatif, tu pourrais potentiellement y mettre les pieds dedans un jour en tant que résidence principale ?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Myrhdin

Tiens, j'en profite pour glisser une petite question, parce que même si je suis un débutant des plus absolus en la matière, c'est un sujet qui commence à m'intéresser et même si je me doute fort que le système en France est totalement différent d'en Allemagne, vos échanges sont généralement intéressants.

Dans le cadre de vos plans, il y a une clause qui vous engage à laisser l'appartement que vous achetez en location pour un certain temps ? Typiquement, Doudou, un appartement que tu achètes pour le mettre en location, s'il bénéficie d'une aide à l'investissement locatif, tu pourrais potentiellement y mettre les pieds dedans un jour en tant que résidence principale ?

Si tu prends un truc en Pinel, t'es obligé de le louer selon la durée de défiscalisation que tu as choisi (6, 9 ou 12 ans), au risque de paumer l'avantage fiscal (d'ailleurs, je me demande si faut pas rembourser ce que tu as eu dans ce cas la). Si tu fais du déficit foncier, faut louer l'appart pendant au moins 3 ans.

Du coup, si tu veux acheter un truc pour le louer en te disant que tu vas ptet habiter dedans à moyen terme, vaut sans doute mieux éviter le Pinel.

[Myrhdin]

Citation :

Publié par Doudou

Si tu prends un truc en Pinel, t'es obligé de le louer selon la durée de défiscalisation que tu as choisi (6, 9 ou 12 ans), au risque de paumer l'avantage fiscal (d'ailleurs, je me demande si faut pas rembourser ce que tu as eu dans ce cas la). Si tu fais du déficit foncier, faut louer l'appart pendant au moins 3 ans.

Du coup, si tu veux acheter un truc pour le louer en te disant que tu vas ptet habiter dedans à moyen terme, vaut sans doute mieux éviter le Pinel.

Donc, par exemple, dans ton cas, tu pourrais très bien envisager d'en faire ta résidence principale si tu décides d'aller passer ta retraite à Rennes ?

Ce serait typiquement le genre de plan qui pourrait m'intéresser, parce qu'au final, rien que d'avoir l'option de pouvoir rentrer au pays pour mes vieux jours... Je suppose que c'est pas valable si tu n'es pas résident sur le territoire français ?

[Aiina]

Pour le deficit foncier oui, quand tu bénificies du deficit foncier sur un an tu dois t'engager à louer les 3 années suivantes. Après tu peux faire comme n'importe quel bail, soit 3 ans sur un bail normal soit 1 an en LMNP et un congé pour habiter (dans les délais évidemment).

Pour Pinel je parlais pas de sa situation à lui, je répondais juste à comment atteindre les 10K de defisc annuels ^^

[El'Diablo]

Merci à tous de vos réponses ! Je constate qu'il n'y a pas vraiment de consensus qui se dégage...

@Doudou: j'ai un peu regardé les prix dans une ville d'ile de france avec du potentiel : Cergy. C'est assez loin en RER A mais il y a l'ESSEC (et je peux te dire que les prix proposés en résidence étudiante sont juste hallucinants: 700 €/mois pour 20 m²). Les prix dans l'ancien sont raisonnables pour l'IDF (environ 3000 €/mois), par contre les programmes neuf c'est 50% de plus au minimum...
C'est zone A aussi. Pour le Pinel il faut viser les zones A et B1 et éviter la zone A1 (ou A bis) où le rendement est trop mauvais.

De ce que j'ai compris, le Pinel est surtout intéressant si tu revends l'appartement une fois la période de réduction fiscale terminée, donc en ayant acheté vraiment au-dessus du prix de l'ancien cela semble dangereux. C'est pas le genre de point que les "conseillers patrimoniaux" mettent en avant...

Donc l'idéal serait de rénover de l'ancien, mais là tu t'exposes à des risques sur les travaux et surtout cela demande encore plus d'investissement en temps de recherche. L'idée c'est de ne pas y passer tout son temps libre non plus. Quelles garanties il y a avec les "courtiers en travaux" ? S'il y avait un courtier qui te fournit des offres avec appartement + travaux et des engagements ce serait intéressant en effet.

D'une manière générale je me demande vraiment comment trouver de l'info objective. Tous les "conseillers indépendants" sont commissionnés et donc ont intérêt à la vente. Il n'y a pas moyen d'avoir un conseil payant pour qu'il soit vraiment indépendant? Ou bien un conseil qui partagerait des gains futurs?

Sinon quelqu'un a des retours sur les SCPI Pinel?
Et sur la possibilité de faire un investissement locatif sans défiscaliser? Par exemple créer une SCI sous le régime de l'impôt sur les sociétés pour arriver à un solde loyers - charge nul, et donc ne pas alourdir ses impôts tout en ayant un appartement qui s'autofinance?

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Myrhdin

Donc, par exemple, dans ton cas, tu pourrais très bien envisager d'en faire ta résidence principale si tu décides d'aller passer ta retraite à Rennes ?

Ce serait typiquement le genre de plan qui pourrait m'intéresser, parce qu'au final, rien que d'avoir l'option de pouvoir rentrer au pays pour mes vieux jours... Je suppose que c'est pas valable si tu n'es pas résident sur le territoire français ?

Sur le long terme oui, le dispositif Pinel ne t'engage pas sur plus de 12 ans.
Je ne pense pas que ça marche si tu n'es pas résident sur le territoire français, vu que tu paieras logiquement tes impôts en Allemagne, quoi que si t'as des revenus locatifs français, je t'avouerais que je ne sais pas du tout comment ça se passe :x
Après tu peux aussi très bien faire de l'investissement locatif sans défiscaliser.

Citation :

Publié par El'Diablo

C'est pas le genre de point que les "conseillers patrimoniaux" mettent en avant...

Ils doivent avoir une comm' sur les Pinel qu'ils refourguent, du coup j'aurais comme un doute sur leur objectivité

Citation :

Publié par El'Diablo

Donc l'idéal serait de rénover de l'ancien, mais là tu t'exposes à des risques sur les travaux et surtout cela demande encore plus d'investissement en temps de recherche. L'idée c'est de ne pas y passer tout son temps libre non plus. Quelles garanties il y a avec les "courtiers en travaux" ? S'il y avait un courtier qui te fournit des offres avec appartement + travaux et des engagements ce serait intéressant en effet.

T'as toujours un risque quand tu fais ce genre de trucs, le seul moyen de pas avoir de risque, c'est de ne rien faire
C'est pour ça qu'il faut se démerder pour réussir à faire passer un artisan pouvant te faire un devis avant de faire une offre d'achat quand c'est dans de l'ancien avec beaucoup de travaux. T'auras de toutes façons besoin de faire ça si tu veux que ton prêt couvre aussi les travaux.
Normalement, t'as pas trop de risques en faisant comme ça et si y a vraiment un truc tout pourri qui va te valoir une blinde en travaux et qui était prévu nul part, tu dois avoir moyen de te retourner contre le vendeur et d'annuler la vente.

Après, tu vas y passer un peu de temps, mais bon si tu veux un placement sans risque et sans rien faire, faut en rester à l'assurance vie.

Et sinon, pourquoi tu ne chercherais pas dans une ville hors de l'IdF ? Genre je sais pas, la région où t'étais gosse et où habite ta famille si t'es pas originaire d'IdF à la base, par exemple. Parce que 3000€ du m², en IdF ça va, mais au niveau du pays, ça reste quand même horriblement cher.

[Xubfin]

Cergy c'est pas mal comme secteur.

Le neuf c'est hors de prix, Pinel c'est pas intéressant (appart dans le neuf 30% au dessus du prix réel).
Ca se loue facilement dans le secteur, les critères principaux c'est 5 à 10 min à pied d'une gare (encore mieux si RER), commerces à pied, place de parking intérieur, un minimum de confort dans l'appart et une déco plutôt moderne.

Dans l'ancien faut être attentif aux éventuels travaux de copro qui risquent d'arriver dans les 5 ans : ascenseur, ravalement, vis de construction éventuel d'un immeuble relativement récent.

C'est pas évident de calculer un rendement locatif. Si on englobe vraiment tous les coûts prévisibles, les rendements sont pas fous en général mais ça reste mieux qu'un placement financier qui rapporte plus rien actuellement.

Les prix vont pas baisser dans les secteurs à forte croissance démographique et où la demande ne faiblit pas. Cergy ça en fait partie et globalement l'île de France se maintient bien voir recommence à remonter.
Les courbes de prix dont on se gargarise ne veulent absolument rien dire. Si on prend les prix des appartements de petites surfaces dans les villes pas dégueu de la région parisienne, ça a jamais vraiment baissé.

Dans mon secteur, les programmes neufs se vendent 5k € du m² alors que l'ancien tourne plutôt dans les 3000/3500€, et que ceux qui achètent le font en majorité pour y habiter et pas pour faire du Pinel, tu te dis que les prix sont pas prêts de chuter.
La demande est tellement forte...
Alors, oui, par contre si tu revends ton appart neuf assez rapidement, tu perdras pas mal de fric, surtout que maintenant les frais de notaires ne sont plus réduits pour une revente avant 5 ans.
Sur plan, on voit pas le vis à vis, la qualité des finitions, ensoleillement, le bruit, les malfaçons qui peuvent faire violemment baisser le prix à la revente.

Je cherche un 2P dans du récent depuis 6 mois pour y habiter, je trouve rien d'intéressant alors que j'ai le budget pour mon secteur... J'ai le choix entre de l'ancien (années 60 donc mal isolé, des charges énormes genre 250 € par mois pour 45 m², dans des quartiers vraiment pas top), ou du neuf/récent hors de prix, avec un vis à vis de malade (ils font des promotions avec 2 immeubles face à face à 10/15m de manière symétrique...) et une isolation phonique à la ramasse vu que ca fait pas partie des normes obligatoires, t'achète du neuf hors de prix et tu entends ton voisin pisser c'est chouette)

[Doudou Spuiii]

C'est clair que je ne comprends pas trop ce qui justifie un prix si haut pour le neuf, on est à pas loin du double en terme de prix, y a clairement de l'abus parce que je doute que le rachat des apparts et le prix de la construction soit si élevé que ça, les promoteurs doivent se faire de belles marges de bâtards.
Et les trucs style Pinel, ça doit bien participer à l'augmentation du prix du marché en plus.

[Aiina]

Mort de rire j'ai eu un client :

Un client (multi millionnaire), qui visite un appart, il dit c'est bon je prends je paye de suite, l'agent immobilier du vendeur dit comment ça tout de suite, le client a passé un coup de fil, il fait venir son notaire sur place, son banquier avec chèque, et c'était plié, wtf.

Le pouvoir des hommes riches

[Von]

Citation :

Publié par Aiina

Mort de rire j'ai eu un client :

Un client (multi millionnaire), qui visite un appart, il dit c'est bon je prends je paye de suite, l'agent immobilier du vendeur dit comment ça tout de suite, le client a passé un coup de fil, il fait venir son notaire sur place, son banquier avec chèque, et c'était plié, wtf.

Le pouvoir des hommes riches

Et il a fait venir le maire pour signer la non préemption aussi ?