[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Oui mais Aiina il te fait du 25/30% le tout en t'offrant en goodies un gobelet de Starbuck à ton nom et un pot de caramel...

Donc je maintiens que si le gars est vraiment dans le métier et qu'il conseille ca, deux choix : il est un peu naif et croit la plaquette commerciale que son boss lui a filé (bon courage à ses clients..) ou alors il sait que c'est bidon et à ce moment là c'est un arnaqueur...
Lien direct vers le message - Vieux 18/11/2016, 15h52
Citation :
Publié par aziraphale
15% c'est impossible sauf miracle ou truc ultra risqué.
Non mais c'est bien ce que je dis, déjà que 15% c'est quasi impossible avec de l'immobilier, 30% c'est même pas la peine d'y penser. (Sauf pour les pros qui achètent des trucs dans une vente aux enchères et autres trucs du style)
Lien direct vers le message - Vieux 18/11/2016, 16h15
Et je parle pas de rendement immobilier de location quand je parle de 25%, je parle de rendement sur l'opération totale (en gros du cash qu'il te reste une fois que t'as vendu le bien après 9 ans et remboursé ton prêt (avec l'économie d'impot) par rapport à ce que ça t'a coûté pendant 9 ans en investissement direct).

C'est pas fait pour faire du rendement locatif pinel hein.
Lien direct vers le message - Vieux 19/11/2016, 20h43
Mouais, déjà je trouve ça super hasardeux de faire des estimations sur le prix de vente d'un bien dans 9 ans, surtout que si c'est du neuf, t'as beaucoup plus de chance d'avoir une décote que si t'achète sans PINEL dans du vieux. A l'heure actuel, de ce que je lis, c'est qu'il ne faut plus trop compter sur une quelconque plus-value quand t'achète, c'est bien le rendement locatif qu'il faut avoir en tête.
Et 25% sur 9 ans, c'est en gros du 3% par an, tu fais beaucoup mieux en investissant dans du vieux.

Franchement, je ne sais pas où t'as été pêcher l'idée que c'était cool, je te convaincrais sans doute pas, mais je te conseillerais quand même de faire des recherches sur le net et de te faire un avis par toi-même, sans tenir compte de tes aprioris positifs sur le trucs que tu as de bases.

Citation :
Publié par Aiina
C'est pas fait pour faire du rendement locatif pinel hein.
Ouais, bah on est d'accord que c'est pas terrible alors
Le but, c'est de permettre à l'Etat de booster la construction de logement neuf et d'avoir des logements à bas loyer, quand tu achètes en Pinel, tu finances ça,tu ne peux donc pas être gagnant, ce que tu penses gagner avec une baisse d'impot, tu les paies au final plusieurs fois en achetant du neuf et en devant proposer un loyer à bas prix.

Pour moi, c'est un piège de l'Etat qui marche grace à l'aversion des gens pour l'impôts et leur incapacité à voir ça comme un simple problème de math.
Dernière modification par Doudou ; 20/11/2016 à 00h22.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 00h14
Citation :
Publié par Doudou
Et 25% sur 9 ans, c'est en gros du 3% par an, tu fais beaucoup mieux en investissant dans du vieux.
Bah non parce que justement, comme je le dis depuis le début, c'est pas une question de rendement locatif, mais de defiscalisation. Si tu prends ton rendement ancien, que t'enlèves les impots que tu payes en plus a cause de tes revenus fonciers et les impots que tu payes alors que normalement tu pourrais les defisc, t'es certainement pas a un rendement de 3%...

Après on est d'accord, un dispo Pinel ça peut être super foireux si tu construis mal ta defisc, si t'effaces mal ton impot, que tu choisis une résidence de merde, mais sur la revente tu perds quasi rien, vu qu'avec les frais de notaires réduits et l'inflation tu retombes à peu près sur tes pâtes 9 ans après.

Et oui, Pinel c'est fait pour créer du parc locatif, vu qu'on est en déficit d'environ 1M de logements par an. En plus avec Pinel, contrairement aux dispositifs passés, tu peux loger ta famille. Et tu peux aussi faire du démembrement pour la transmission même si c'est rare, de la SCI pour défiscaliser en couple, etc.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 00h48
Citation :
Publié par Aiina
Si tu prends ton rendement ancien, que t'enlèves les impots que tu payes en plus a cause de tes revenus fonciers et les impots que tu payes alors que normalement tu pourrais les defisc, t'es certainement pas a un rendement de 3%...
Bah euh, si. Tu peux être a beaucoup plus si tu chope une bonne affaire.
Le truc que j'ai acheté, si je louais juste après quelques travaux, je pense que je serais a 5% de rentabilité après IR et sans compter le déficit foncier.

Perso, je préfère augmenter mes rentrées d'argent même si ça augmente les impôts, à la fin, t'as toujours plus qu'un mec qui paie moins d'impôts.

Ça me fait penser aux gens qui quand tu leur dit que ti va faire une plus value te disent "Ha mais ti vas te faire imposer !!" En gros les gens préfèrent limite ne rien faire plutôt que de gagner 50k parce qu'ils vont payer 15k d'impôt. Bah il reste même 35k à la fin

Tu me dis que tu parles de défiscalisation depuis le début la ou je parle de rendement locatif, bah ouais, c'est bien pour ça que je suis pas d'accord.
A la base, je dis que le plus intéressant comme rendement c'est l'ancien, c'est toi qui vient dire que je dis des bêtises et que le Pinel c'est mieux hein

Je maintiens que sur un calcul global, fiscalité incluse, Pinel n'est pas intéressant.
Dernière modification par Doudou ; 20/11/2016 à 03h36.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 03h25
Le souci dans l'ancien, c'est qu'il suffit d'avoir des travaux importants de votés au niveau de la copro pour ruiner tout ton rendement sur plusieurs années... Et ça t'a beau faire attention lors de l'achat, tu es jamais à l'abri.
Même problème dans les SCPI. Les rendements sont sympas pour l'instant mais qd y aura des ravalements de voter ça va faire mal.

Après Pinel, parait que c'est intéressant si on paie plus de 10k € d'IR à l'année. Ca concerne pas tout le monde quoi
Le problème c'est que ça fait monter les prix du neuf. Ca devient nawak la différence de prix ancien/neuf. A la revente 7 ou 8 ans je sais pas de cb ça décote.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 10h00
Citation :
Publié par Fubinx
Le souci dans l'ancien, c'est qu'il suffit d'avoir des travaux importants de votés au niveau de la copro pour ruiner tout ton rendement sur plusieurs années... Et ça t'a beau faire attention lors de l'achat, tu es jamais à l'abri.
Même problème dans les SCPI. Les rendements sont sympas pour l'instant mais qd y aura des ravalements de voter ça va faire mal.

Après Pinel, parait que c'est intéressant si on paie plus de 10k € d'IR à l'année. Ca concerne pas tout le monde quoi
Le problème c'est que ça fait monter les prix du neuf. Ca devient nawak la différence de prix ancien/neuf. A la revente 7 ou 8 ans je sais pas de cb ça décote.
Bah les SCPI normalement assurent des fonds de réserve tous les mois en plus de ton rendement, type SCPI Corum t'as 6% net pour l'associé, 1% pour la réserve de travaux, 1% pour la réserve d'impayés, et 1% pour la société de gestion. Donc ton rendement est assuré (99.5% de taux de remplissage dans cette SCPI).

Et pour Pinel, ça fait partie des niches fiscales, du coup 10k€ c'est le maximum que tu as droit de defiscaliser par an.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 12h22
Surtout, il y a une grosse partie des logements construits qui ne trouvent pas de locataires ou à bas prix seulement car mal situés. Tu gagneras plus avec un bon investissement dans l'ancien que dans un mauvais Pinel, parce que le gain fiscal ne compensera pas un appartement vide, et que la valeur à la revente se fera à perte parce que le bien est juste une charge qui ne rapporte rien. Des gens brulés par ce genre de dispositif il y en a eu des tas.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 16h46
Citation :
Publié par Zygomatique
Surtout, il y a une grosse partie des logements construits qui ne trouvent pas de locataires ou à bas prix seulement car mal situés. Tu gagneras plus avec un bon investissement dans l'ancien que dans un mauvais Pinel, parce que le gain fiscal ne compensera pas un appartement vide, et que la valeur à la revente se fera à perte parce que le bien est juste une charge qui ne rapporte rien. Des gens brulés par ce genre de dispositif il y en a eu des tas.
Ah mais ça on est d'accord hein.

Un mauvais pinel, c'est la ruine.

Comme un mauvais achat dans l'ancien d'ailleurs.
Lien direct vers le message - Vieux 20/11/2016, 17h06
Bonsoir, je vous expose mon problème :

Actuellement je suis en CDI et ma conjointe fait des études en alternances, on cherche à avoir un courtier sur paris/92 on a donc regardé du côté de meilleurtaux.com . Le problème est qu'on ne peut pas acheter/faire de dossier car d'après les agents :

- ma conjointe est en alternance , ses revenus ne seront donc pas pris en compte
- Je suis toujours en période d'essai

Avez vous déjà été confronté dans la même situation ? Si oui, dois-je envisager de louer jusqu'à que les deux cas soient réglés ? Ou dois-je voir d'autres courtiers ?
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 18h55
Citation :
Publié par Sue
Bonsoir, je vous expose mon problème :

Actuellement je suis en CDI et ma conjointe fait des études en alternances, on cherche à avoir un courtier sur paris/92 on a donc regardé du côté de meilleurtaux.com . Le problème est qu'on ne peut pas acheter/faire de dossier car d'après les agents :

- ma conjointe est en alternance , ses revenus ne seront donc pas pris en compte
- Je suis toujours en période d'essai

Avez vous déjà été confronté dans la même situation ? Si oui, dois-je envisager de louer jusqu'à que les deux cas soient réglés ? Ou dois-je voir d'autres courtiers ?
Non en période d'essai tu vas te manger 99% de portes. Déjà attends d'avoir fini ta période d'essai, pour ta copine ça sera plutôt du genre 60% de portes donc c'est moins urgent.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 19h39
Oui pour la période d'essai pas de soucis ( encore 1 mois ), mais avec un contrat en alternance ça reste faisable . C'était pour être sûr de pas perdre son temps. Merci bien
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 20h11
Faut voir aussi que même si un banquier acceptait, ça ne serait pas forcément une bonne idée de faire le prêt.
Imo, soit t'attends d'avoir fini ta période d'essai et tu empruntes seul, soit vous attendez que ta copine ai fini ses études, ait un job et fini sa période d'essai.
(Et garde aussi à l'esprit qu'acheter un appart à deux, c'est limite plus engageant pour le couple que de se marier )
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 20h38
Citation :
Publié par Doudou
Faut voir aussi que même si un banquier acceptait, ça ne serait pas forcément une bonne idée de faire le prêt.
Imo, soit t'attends d'avoir fini ta période d'essai et tu empruntes seul, soit vous attendez que ta copine ai fini ses études, ait un job et fini sa période d'essai.
(Et garde aussi à l'esprit qu'acheter un appart à deux, c'est limite plus engageant pour le couple que de se marier )
On est déjà PACS , donc je vois pas pourquoi ça serait pas forcément une bonne idée (enfin je comprends pas trop ta remarque). Enfin le sujet n'est pas là , si c'est faisable on se lance.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 20h54
Citation :
Publié par Sue
donc je vois pas pourquoi ça serait pas forcément une bonne idée
Quand je dis que ça serait une mauvaise idée si un banquier vous prêtait quand même, je ne dis pas ça par rapport au fait d'être en couple, mais au fait de ne pas avoir de situation financière stable.

Même si vous trouviez une banque prête à vous financer alors que la période d'essai n'est pas terminée, le risque d'avoir une rupture de préavis même si minime, existe toujours et peut vous foutre bien dans la merde, du coup autant attendre 3-4 mois.
Quand tu dis "Si c'est faisable, on se lance", je trouve ça un peu grave, ça revient à laisser toute la responsabilité du prêt au banquier, alors que ça devrait être à vous en premier lieu de vous prémunir du risque vu que c'est vous qui serez dans la merde, si jamais le banquier fait mal son job, a viré la clause perde d'emploi et que tu perdais le tiens par exemple.
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 21h10
Citation :
Publié par Sue
On est déjà PACS , donc je vois pas pourquoi ça serait pas forcément une bonne idée (enfin je comprends pas trop ta remarque).
Lol. Un PACS ça t'engage quasiment à rien. Limite demain si tu veux partir et ne jamais la revoir ni même avoir quoi que ce soit à faire avec elle, tu peux (je force un peu le trait). Avec un prêt commun par contre...
Lien direct vers le message - Vieux 05/12/2016, 21h39
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