[Peco]

Citation :

Publié par Mari'

J'étais à la recherche d'un appartement sur l'IdF (Pontoise) et quand j'ai vu les prix outch.
Je visais pas bien haut: un petit deux pièce ou un grand studio( très proche des transports en commun). Tout à plus de 600€, quand tu commences à 1500€ net c'est chaud de trouver un proprio (ou une agence) qui veuille bien de toi.

Mes parents comptaient faire un investissement locatif, du coup on a trouvé un bon compromis: ils achètent un appart pour me le louer.
L'appart en question: 172.000€ (prix acheteur je ne connais pas la commission de l'agence) 50m2 3eme et dernier étage avec ascenseur place de parking en souterrain gardien appart refait à neuf. Bref je vais être comme un coq en pâte.

Mes parents ne rembourseront pas l'intégralité du pret avec mon loyer, mais jamais j'aurais pu rêver un appartement comme ça avec une location "classique" Le marché idF est saturé pour la location (et encore je cherchais la banlieue lointaine), ce qui fait que les proprios demandent des trucs extravagants (genre 3 mois de loyer d'un coup)

Peux tu bénéficier des APL ? Attention si c'est le cas car en te louant leur appartement, tu ne pourras plus être bénéficiaire. Mine de rien, sur le long terme, cela peut être un sacré poids pour toi.

[Aratorn]

Citation :

Publié par Doudou

Pourquoi le nombre de proprio voulant vendre auraient autant baissé entre 2011 et 2012 ? Et le fait que les délais de vente qui s'allongent, c'est quand même bien révélateur du fait que c'est pas l'offre mais la demande qui en a pris un coup la.

Pourquoi ? Parce qu'étrangement est apparue une modification de la fiscalité sur les plus-values immobilières, qui a fait exploser l'imposition sur les biens locatifs.

Actuellement, les taux sont bas, et les banques prêtent.

Je suis directeur d'une agence bancaire, jamais on a eu de consignes de serrer la vis.
Mais comme toute période ou l'économie ( et donc l'emploi des clients ) est difficile, on est un peu plus regardants sur la qualité des projets, et sur la situation professionnelle des gens. Mais j'ai dit "un peu", pas "beaucoup".
Et s'il y a des établissements qui ont un problème de fonds propres ( ce qui peut être limité géographiquement pour les établissements régionalisés ), il y en a beaucoup d'autres qui prêtent.

Bon par contre, 3.65 sur 25 ans sur du fixe, faut pas rêver. Ce sont des conditions qui sont tout à fait exceptionnelles ( là je parle de revenus supérieurs à 60kE annuels avec domiciliation des revenus ).
Sur du 25 ans, on est dans le vrai marché autour des 3.85-4% sur du fixe.

Ce qui fait qu'il y a moins d'acquisitions ( et mécaniquement moins de prêts ) ?
- la baisse des biens à vendre à cause de la fiscalité
- la disparition de certaines aides d'état ( prêt à taux 0 beaucoup plus restrictif entre autre )

Citation :

Heu bah quand même... si le montant total des prêt immo accordés a baissé d'un tier et que les prix de vente des logements n'ont pas baissé, y a quand même de fortes chances pour que ça soit en grande partie parce que le nombre de prêt accordés a aussi fortement diminué.

Autre raison : y'a moins de demande, car moins de biens à acheter, et moins d'acheteurs tentés dans une période de crise.

Citation :

Certes, mais dans les liens que j'ai mis, ils disent aussi clairement que les banques ont durci leur critères et ne prêtent plus aussi facilement qu'avant :

Tes liens peuvent dire ce qu'ils veulent. Moi je te dis ce que je fais. Donc c'est pas "les banques", c'est éventuellement "des banques".

[Andromalius]

Citation :

Publié par Doudou

Et à la limite, que les banques empêchent des jeunes de s’endetter sur 25 ans pour des trucs dont le prix risque de se casser la gueule, c'est pas forcément un mal.

Honnêtement je pense que vous vous focalisez trop sur les variations de prix. En termes de loyers économisés plus tu achetes jeunes plus tu peux te permettre de payer cher en restant gagnant. C'est quand tu es jeune qu'un crédit 25 ans peut valoir le coup, pas quand tu en as 40. Que la valeur du bien descende ca ne pose un probleme que si tu veux le revendre *et* ne pas racheter. Parce que si tu rachètes, les autres biens valent moins cher aussi, autrement dit quand tu vends un 3 pieces tu peux racheter un trois pièces. A 49 ans si tu veux juste économiser sur le loyer tu commences à faire un pari sur ton espérance de vie, a 25 c'est pas un pari, tu y gagnes à tous les coups.
Ca peut devenir discutable si les loyers baissent...ce qui n'est pas arrivé à Paris depuis quand ? 40 ans ? Pour remonter aussi sec derrière ?

[Jewpacabra]

Citation :

Autre raison : y'a moins de demande, car moins de biens à acheter, et moins d'acheteurs tentés dans une période de crise.

Je pense aussi que la situation aux Etats-Unis/Espagne a refroidi pas mal de personnes et a détruit le "mythe" de l'investissement-sans-aucun-risque-qui-est-trop-cool. Les gens se rendent comptes que c'est risqué, comme n'importe quel investissement, et en plus la fiscalité étant très instable les gens doivent aussi se dire que au fonds c'est peut-être pas si rentable de "posséder"

Citation :

Que la valeur du bien descende ca ne pose un probleme que si tu veux le revendre *et* ne pas racheter. Parce que si tu rachètes, les autres biens valent moins cher aussi, autrement dit quand tu vends un 3 pieces tu peux racheter un trois pièces. A 49 ans si tu veux juste économiser sur le loyer tu commences à faire un pari sur ton espérance de vie, a 25 c'est pas un pari, tu y gagnes à tous les coups.

Si tu achètes et que ton actif perds 50% de la valeur, tu auras perdu 50%, même si tu rachètes autre chose pas cher, ça change strictement rien, tu possèdera un truc qui vaut 50 alors que tu l'as payé 100 (voir même + que 100 si tu as emprunté). Non tu y gagnes pas à tous les coups, c'est ce genre de raisonnement qui a mené à ce qui s'est passé en Espagne et aux US... La valeur de ton bien peut s'écrouler et même si au bout de 30/40/50 ans il revient à sa valeur initiale avec l'inflation, les frais du prêt et l'argent que tu n'aura pas dépenser et qui n'aura rien rapporté c'est une très mauvaise affaire...

[Borh]

Ce qu'il faut surtout voir, c'est si on parle du logement principal.
Personnellement, j'espère que quand je revendrai mon appartement, les prix auront baissé. Car ça correspondra au moment où je voudrai me racheter un appartement plus grand et donc, plus cher.

[Andromalius]

J'ai quand même du mal avec cette notion de valeur d'un bien qu'on ne vend pas. :/
Je collectionne les guitares, il y en a qui gagnent ou perdent de la valeur, ben euh, comment dire c'est bien, mais ca change rien à la façon dont elles sonnent...
Pour trouver un crédit sur 25 ans qui coute plus cher qu'un loyer sur 50 (je simplifie, il y a aussi des frais quand tu es proprio mais ca a rien à voir) faut quand même y aller, parce que c'est cette échelle la qui compte. La plus-moins value "potentielle" a rien à voir la dedans si c'est pas le but de l'achat. Quand tu as économisé 1€ de loyer sur ta vie ca y est tu es gagnant. Et si tu payes cash le probleme se pose même pas. (Ok, acheter cash a Paris aujourd'hui c'est accessible qu'aux gens pour qui ces problématiques n'en sont pas, c'etait encore gérable il y a 20 ans pour la classe moyenne dans les quartiers de l'est)

Si un achat TTC me coute 200K, ben je suis gagnant dès que j'en arrive a 200001€ de loyer économisé *sans* revendre le bien, dans une optique d'habitation principale. Même si le bien perd 50%, j'ai toujours économisé ces 200001 € de loyer en payant 200K€ d'achat, le produit de la vente éventuelle est donc du pur bénéfice, sachant que les 200K€ de dépense c'est du contraint, tu devras soit les payer en loyer soit les payer en acquisition, pas le choix. Cet argent il va sortir des caisses dans tous les cas, hein.

Mon premier appart parisien, si demain je le donne, il m'aura couté moins que les loyers depuis 1996, il m'a déja fait gagner de l'argent indépendamment de sa valeur. Ca serait un évident manque à gagner mais en aucun cas une perte.

Bref, la variable que vous ignorez, c'est que l'argent que vous ne dépensez pas en achat immobilier...vous allez le perdre quand même.

Citation :

bah le mec qui a son portefeuille d'action qui a baissé de 50%, ça lui fait une belle jambe de savoir qu'il peut toujours les revendre pour les remplacer par d'autres actions qui ont aussi baissé de 50%

Une action est un produit financier qui n'a aucun usage pratique, c'est quoi cette comparaison a la mord moi le noeud ? Faut vous rappeler qu'une maison ca sert *aussi* à habiter dedans et fait gagner de l'argent de par son simple usage ? Une action qui vaut rien, tu la jettes, une maison qui vaut rien, tu t'en sers encore. Pour ca que la maison a 3cts d'euro j'ai encore jamais vu.

[Njuk]

Et vous oubliez un peu l'inflation, j'ai jamais vu un loyer rester stable sur 50 ans.

[Andromalius]

Citation :

Je loue un 2 pièces 900€ par mois pendant 25 ans et je fous 700€ de coté, au total ça me coute 270k€ et j'ai 210k€ de coté (que je fous sur des trucs sans risque)

J'achète ce 2 pièces à 480k€, il en vaut 300k€ et je paie 180k€ d'intérêt sur 25 ans.
Ca me fait des mensualités de 1600€ par mois et je fous queud de coté.

Euh non.

-Ton loyer dans 25 ans il ressemblera pas vraiment a 900€/mois, t'oublies "un peu" les augmentations et l'inflation dedans. Y'a 25 ans avec tes 900€ t'avais un peu mieux qu'un 2 pieces. T'avais un 110m² en fait. ^^
Vues les périodes dont on parle, faut surtout pas négliger ce facteur. Dans 25 ans il est probablement au dela de 2K ton loyer sur le final.

Bref, en ignorant ce facteur, pour rester simple quand même.
Ton appart s'est payé tout seul quand tu aurais du payer 480K de loyer. A 900 de loyer ca fait 44 ans. Conclusion, ton appart est rentabilisé a 60 ans si tu l'as acheté a 22, c'est pas une super affaire. (Je me suis pas penché sur le taux de ton crédit qui me parait pas terrible non plus a vue de nez, mais il est 2h du mat')

Mais a ce stade la, tu aurais dépensé tes 480K dans tous les cas. La t'as un appart restant en bonus.

[Maldib]

On peut aussi considérer d'autres critères que l'argent, comme l'espace dispo/nombre d'occupants. Une fois en couple puis avec un enfant voir un second, on a pas besoin du même espace. Mais aussi la mobilité géographique ou l'absence de mobilité que l'achat induit etc...

[Mari']

Citation :

Publié par Peco

Peux tu bénéficier des APL ? Attention si c'est le cas car en te louant leur appartement, tu ne pourras plus être bénéficiaire. Mine de rien, sur le long terme, cela peut être un sacré poids pour toi.

Non je ne bénéficierais pas de l'APL (prof, on gagne pas beaucoup mais suffisamment pour passer au dessus des aides ) donc pas de soucis de ce côté là.

Message supprimé par son auteur.

[Mari']

Et comment ils font pour savoir? (Parce que bon, prouver que machin est le concubin d'un enfant des bailleurs c'est pas évident)

Message supprimé par son auteur.

[Sybela]

Tu as le droit aux APL quand tu es propriétaire Doudou me semble hein.

[Mari']

Ben si tu payes le prix normal d'un loyer qu'est ce que ca peut foutre que le loyer aille dans la poche de tes parents ou dans un proprio X?

[Primura]

Citation :

Publié par Mari'

Ben si tu payes le prix normal d'un loyer qu'est ce que ca peut foutre que le loyer aille dans la poche de tes parents ou dans un proprio X?

"Bon, mon petit, on va faire genre tu nous payes le loyer mais en fait pas du tout, comme ça on récupère 400 euros par mois mon chéri"

[Andromalius]

Ca change qu'il suffit que tu factures 600€ de cours de piano mensuels à ton parent pour que ca devienne une fraude aux allocs.

[Mari']

Evidemment j'avais pas pensé à ce cas de figure (je doit avoir des restes de foi en l'humanité)

[mamaf]

Citation :

Publié par Kerjou

A partir du moment ou tu as un lien de famille avec les bailleurs, pas d'aide. Même si tu payes un loyer aux prix du marché. C'est nimp mais c'est comme ça.
Et pour la caf, même le concubin de l'enfant des bailleurs a un lien de famille avec eux

C'est étonnant ton truc. Je louais une chambre chez mon oncle à une époque, et effectivement ils ont fait un contrôle un jour, m'ont bloqué les APL pendant genre 4 ou 5 mois, et finalement, ils tout versé (et encore ce qu'ils me reprochaient, c'est de ne pas avoir payé les loyers par virement). Alors je ne sais pas trop jusqu'à quelle degré ils considèrent qu'ils s'agit d'un "lien de famille".

[Foovy]

Citation :

Publié par Sybela

Tu as le droit aux APL quand tu es propriétaire Doudou me semble hein.

Exactement tu peux bénéficier des APL pour payer ton loyer ou rembourser ton prêt immobilier.

Message supprimé par son auteur.

Citation :

Publié par Jewpacabra

Si tu achètes et que ton actif perds 50% de la valeur, tu auras perdu 50%, même si tu rachètes autre chose pas cher, ça change strictement rien, tu possèdera un truc qui vaut 50 alors que tu l'as payé 100 (voir même + que 100 si tu as emprunté). Non tu y gagnes pas à tous les coups, c'est ce genre de raisonnement qui a mené à ce qui s'est passé en Espagne et aux US... La valeur de ton bien peut s'écrouler et même si au bout de 30/40/50 ans il revient à sa valeur initiale avec l'inflation, les frais du prêt et l'argent que tu n'aura pas dépenser et qui n'aura rien rapporté c'est une très mauvaise affaire...

C'est partiellement faux. En valeur absolue oui, en valeur relative non : un appartement vaut le prix d'un autre appartement. Si ca baisse et que tu vends pour racheter, tu récupères ta pertes sur l'achat suivant qui aura lui aussi baisse. Sauf si les prix remontent brutalement pendant ta recherche, et sauf si tu as emprunte plus que la baisse effective dans la cadre d'un investissement ca peut se révéler plus délicat si tu as emprunte pour acheter et que tu ne peux pas absorber la perte.

Enfin, tout ca dépend également de ton niveau de revenu et de ta capacité d'emprunt, ainsi que des fonds propres dont tu disposes

En France, un paramètres manque a une chute brutale : le taux de défaillance élevé des ménages car les banques ont toujours été mauvaises préteuses. Ca risque de baisser un peu oui, dans les années 90 ca avait bien baisser, avec la suite qu'on connaît.

[Nof Samedisþjófr]

Citation :

Publié par Andromalius

Une action est un produit financier qui n'a aucun usage pratique

Cher camarade et néanmoins multi-propriétaire, une action n'est-elle pas destinée à permettre de s'exprimer sur la direction de son entreprise (en tant que co-propriétaire de celle-ci), et de toucher des dividendes ?
Je pensais que le fait qu'elle puisse être vue comme un produit financier comme une dérive capitaliste.

[mamaf]

Citation :

Publié par Nof Samedisþjófr

une action n'est-elle pas destinée à permettre de s'exprimer sur la direction de son entreprise (en tant que co-propriétaire de celle-ci), et de toucher des dividendes ?

Théoriquement oui, pratiquement dans la majorité des cas, il existe un actionnaire majoritaire ou de contrôle, ou encore un pacte d'actionnaire, qui fait en sorte que finalement, si l'action donne le droit de s'exprimer sur la direction de son entreprise, elle ne permet pas de réellement le faire de façon efficace si on ne fait pas partie des gros actionnaires. Et encore, je ne parle pas de tout les procédés qui existent pour encore plus restreindre le droit des actionnaires minoritaires, comme les droits de vote double, les sociétés en commandites par actions, etc.

S'il n'y avait que des petits actionnaires, alors oui, cela permettrai sans doute que l'action soit réellement quelque chose permettant de s'exprimer sur la direction de son entreprise. Mais en l’occurrence, ce n'est pas le cas.