[Grenouillebleue]

1) J'ai finalement trouvé l'appartement de mes rêves, et je vais signer demain le bail pour un début au 1er août. J'habite actuellement dans un appartement qui m'est loué par une amie. J'ai discuté avec elle, et on s'est entendus pour réduire le préavis habituel de 3 mois à 1 mois. Mais est-ce juridiquement possible ? Quelles sont les formules à respecter ?

2) Une autre amie a eu une très mauvaise surprise avec ses provisions de charge. Elle payait un loyer de 550€ + 45€ de charge. En fin d'année, le propriétaire s'est rappelé à son bon souvenir: les provisions ne couvraient absolument pas les charges, qui étaient en fait à 85€/mois environ. D'où une demande de régularisation de 480€. Il est évident dans ce cas que le propriétaire a volontairement affiché des charges faibles pour attirer les locataires, tout en sachant qu'il pourrait régulariser après. Y a-t-il des recours légaux contre de telles malhonnêtetés ?

Merci d'avance, amis juristes

[Tigonnea]

1- Aucune difficulté pour réduire le préavis dès lors que les deux parties sont d'accord.
Il n'y a aucune formule particulière à respecter pour la validité de la réduction, le seul intérêt de formaliser l'accord étant de s'aménager une preuve en cas de litige.

Dans ce cas, le plus simple est de lui adresser une lettre lui notifiant le congés en précisant que tu sollicites une réduction du délai de préavis. Il suffit alors qu'elle porte sur la même feuille (ou une autre peu importe) qu'elle accepte que la durée du préavis soit fixée à telle date et que chacune des parties en conserve copie.

2- "Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle". (article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

La pratique que tu décris est cavalière mais difficile de se dispenser à ce seul motif de régler les charges (réellement) récupérables...

En revanche, au visa de l'article précité, elle peut demander

- la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation (donc qui ont justifié le montant des provisions qu'elle a versées)

- le décompte des charges qui justifie la régularisation de 480 €...

Un bailleur, il y a longtemps m'avait fait un coup identique. Après avoir reçu ma lettre, comme par hasard, les charges ont sensiblement diminué...

Je te laisse chercher dans Légifrance le texte applicable (article 23 de la loi du 6 juillet 89) car je suis à la bourre.

[logan shan]

Si Sur le contrat/bail que tu as signé s'il y avait marqué la somme des charges ben ton propriaitaire te fait allègrement partager son sens de la connerie...


ç'est un blaireau de première de t'avoir fait signer pour des charges avec un montant érroné..........un vrai blaireau!

Si sur le bail y'a marqué 45 Euros tu lui doit pas un radis de plus!

.....;;ou alors arrangement,mais vu qu'il est trés con(ne serait ce que pour avoir fait sa boulette et demander d'y participer...)....................pense pas ke ce soit possible....

[Myvain]

Citation :

Provient du message de +2P-2N
Si Sur le contrat/bail que tu as signé s'il y avait marqué la somme des charges ben ton propriaitaire te fait allègrement partager son sens de la connerie...


ç'est un blaireau de première de t'avoir fait signer pour des charges avec un montant érroné..........un vrai blaireau!

Si sur le bail y'a marqué 45 Euros tu lui doit pas un radis de plus!

.....;;ou alors arrangement,mais vu qu'il est trés con(ne serait ce que pour avoir fait sa boulette et demander d'y participer...)....................pense pas ke ce soit possible....

Nope ça ne marche pas comme ça, la partie "charges locatives" que tu règles avec le loyer est une provision. C'est une estimation du montant des charges pour l'année en cours et au moins une fois par an le propriétaire doit faire une régularisation: soit tu as trop payé et il te rembourse une partie, soit la provision mensuelle n'était pas assez élevée et donc il faut payer la différence.
Dans tous les cas, cette régularisation doit se faire avec un décompte justifiant la somme totale des charges.

[Chandler]

En Belgique, pour un bail résidence principal inférieur à 3 ans, aucun problème.

Pour les baux de 3 ans et plus, la durée est d'en principe de 9 ans et le préavis de 3 mois.

Je vérifie et je confirmerai plus tard.

[panda]

Ton amie peut te liberer de ton preavis de 3mois sans aucun pb , fait comme il t'as ete dit.

Pour le reste, il faut regarder ton bail, si il est notifie que tu dois payer x de charges le proprietaire ne peux en aucune maniere te demander plus a la fin de l'annee, c'est pas ton pb si il s'est gourre (ce qui est forcement malhonnete vu qu'il sait precisement quelles sont les charges a l'annee)

Maintenant si aucun montant n'est precise (ou juste que ce sont des provision, etc) , le proprietaire peut facturer les charges dites recuperables, il faut qu'il te fournisse un justificatif detaille qu'il aura lui meme obtenu du syndic. A ce moment bj les sales surprises, mais le proprio est dans son droit.

Citation :

Provient du message de Myvain
Nope ça ne marche pas comme ça, la partie "charges locatives" que tu règles avec le loyer est une provision. C'est une estimation du montant des charges pour l'année en cours et au moins une fois par an le propriétaire doit faire une régularisation: soit tu as trop payé et il te rembourse une partie, soit la provision mensuelle n'était pas assez élevée et donc il faut payer la différence.
Dans tous les cas, cette régularisation doit se faire avec un décompte justifiant la somme totale des charges.

nope tout depend de ce qui est indique dans le bail, la plus part du temps il ne s'agit pas de provisions. Si il est declare que le locataire doit payer X de charges/mois point barre, point de regularisation possible.

Puis meme quand ce sont des provisions j'ai rarement vu un proprio reverser le trop percu a son locataire qui n'a aucun moyen de connaitre le montant reel des charges si le proprio ne veux pas le lui communiquer.

[Myvain]

Citation :

Provient du message de panda
nope tout depend de ce qui est indique dans le bail, la plus part du temps il ne s'agit pas de provisions. Si il est declare que le locataire doit payer X de charges/mois point barre, point de regularisation possible.

Puis meme quand ce sont des provisions j'ai rarement vu un proprio reverser le trop percu a son locataire qui n'a aucun moyen de connaitre le montant reel des charges si le proprio ne veux pas le lui communiquer.

Ben mince alors je suis tombé plusieurs fois sur des propriétaires philanthropes alors. Chaque année je reçois un décompte complet indiquant le détail des diverses charges locatives. Il m'est arrivé plusieurs fois et avec des propriétaires différents d'avoir versé une provision sur charges annuelle plus importante et chaque fois on m'a remboursé cette différence puis recalculé l'acompte mensuel en fonction de ça. Les seules charges que je paye chaque mois sont des provisions pour l'année en cours en plus du montant du loyer, ce même montant étant calculé en fonction de la régularisation antérieure.
Le propriétaire est dans l'obligation légale de te communiquer le décompte de charge au moins un mois avant la régularisation.

Le mieux c'est de jeter un oeil sur le bail, il y a la référence de la loi régissant tout ça.

[Tigonnea]

Citation :

Provient du message de panda
nope tout depend de ce qui est indique dans le bail, la plus part du temps il ne s'agit pas de provisions. Si il est declare que le locataire doit payer X de charges/mois point barre, point de regularisation possible.

Puis meme quand ce sont des provisions j'ai rarement vu un proprio reverser le trop percu a son locataire qui n'a aucun moyen de connaitre le montant reel des charges si le proprio ne veux pas le lui communiquer.

Si les charges sont d'un montant mensuel fixe, il s'agit nécessairement de provisions...

Ce n'est pas parce que 90 % des bailleurs ne font pas de régularisation annuelle que cela a force de loi.

Je rappelle donc le texte qui s'applique :

Citation :

Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.


Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :


1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;


2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;


3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.


La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.


Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.


Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

[cygnus]

Je dévie légèrement le sujet, mais si tu loues, fais faire un état des lieux de ton futur appartement. C'est une bonne précaution.