[Touful Khan]

C'est comme le bitcoin, tant que tu l'as pas revendu t'as gagné 0. Et encore, si tu vends pour racheter, les autres biens dans le même quartier sont montés pareil donc t'as rien gagné non plus.
Pour gagner faut soit sortir soit acheter dans un lieu moins coté soit avoir fait une super affaire à l'achat soit pigeonner son acheteur.
Sinon, parenthèse 'les traders de la city", à priori ca n'aura absolument aucun impact: vu leur niveau de revenus, ils ne se placeront pas sur les mêmes logements que l'employé lambda qui peut pas se payer plus qu'un deux pièces. Tu peux ramener 50K mecs d'un coup ca changera rien vue la taille de l'agglo...

Citation :

Et dire qu'à cause de la Taverne j'ai faillit vendre.

T'as qu'à écouter les bons

[Quild]

Citation :

Publié par Zygomatique

Sinon, parenthèse 'les traders de la city", à priori ca n'aura absolument aucun impact: vu leur niveau de revenus, ils ne se placeront pas sur les mêmes logements que l'employé lambda qui peut pas se payer plus qu'un deux pièces. Tu peux ramener 50K mecs d'un coup ca changera rien vue la taille de l'agglo...

Sauf que si le trader de la city a plus les moyens de payer son truc de rêve, il descend de gamme et en fait monter le prix.
Et paf effet domino.

Ou il achète 2 à 4 apparts et il faut des travaux pour se faire ce qu'il cible. Et il diminue l'offre.

Les marchés immobiliers se cannibalisent d'une façon ou d'une autre.

Pour une fois je plussoie plutôt le camarade zygomatique. Si traders de la city qui immigrent en masse à Paris il y a (ce qui est loin d'être sur), ils se positionneront sur une niche assez haut de gamme. Et leur nombre ne devrait pas sauf exode massif faire exploser les compteurs en dehors de cette niche. L'effet serait (à mon avis) marginal sur les prix globaux. Ils pourraient cependant entretenir un peu l'attractivité et la hausse globale des prix, mais pas faire exploser les prix en dehors de quelques endroits très ciblés. Et à mon avis pas à Paris même mais sur des banlieues chic bien cotées.

C'est à plus long terme que ça jouerait, dans le sens ou Paris deviendrait une place financière aussi cotée que la city, que le marché financier exploserait, et qu'on ait un fort besoin d'employés middle / low que là l'impact pourrait être plus fort. On est pour l'instant au stade du pur fantasme "macronien" (et de la branlette imo) là dessus.

Et par ailleurs les grandes banques et institutions financières (pour la france et paris) ont tendance à recentrer leurs activités sur d'immenses sièges à la taille de quartiers entiers, dans les banlieues connectées et sécurisables. Paris intra muros c'est mort d'avance imo. Peut être que certains prendront le style bobo mais faut que la boîte investisse, et intra muros n'offre plus beaucoup d'avantages pour une boîte de ce genre comparé aux coûts.

[Thelemys]

#monpostdewinner
Je me fais charier dans tous les sens parce que j'ai pas acheté à Paris et que je trouve que le marché fr est incompréhensible d'optimisme et pourtant j'ai acheté à l'Ile Maurice à 250 000 en juin 2016, j'ai fait 50 000 de travaux
Là je regarde les prix des biens comparables dans le quartier et j'en discute avec mon agent immo... on est entre 450 000 et 600 000
Franchement ma réaction c'est pas "je suis un winner comme un parisien", c'est juste que c'est complètement dingue et que je ne comprends pas
Mon patrimoine gagne plus avec la hausse de l'immo qu'avec mon salaire en gros, alors c'est quoi la solution, je vends, j'achète une nouvelle ruine et je refais des travaux?
j'ai du mal à voir ça comme une bonne nouvelle en fait d'un point de vue macro

[Quild]

Mais du coup les biens tels que celui que tu as acheté ils sont restés dans le même ordre de prix ou ils ont explosé aussi ?

Parce que si c'est tout le marché qui a explosé, tu fais une plus-value mais ça veut pas dire que c'est un filon exploitable.
[QUOTE=Zygomatique;30108697]C'est comme le bitcoin, tant que tu l'as pas revendu t'as gagné 0. Et encore, si tu vends pour racheter, les autres biens dans le même quartier sont montés pareil donc t'as rien gagné non plus.
Pour gagner faut soit sortir soit acheter dans un lieu moins coté soit avoir fait une super affaire à l'achat soit pigeonner son acheteur./QUOTE]
Si tu le laisses vide, oui, sans doute.
Si tu habites dans le logement ou que tu le loues, tu peux être rentable sans avoir vendu même si ton bien passe à 0 à un moment

[Thelemys]

J'ai acheté deux vieilles maisons de 110m² et 70m² situées sur deux terrains contigus de 390m² et 550m² et j'ai relié les 2 maisons par une grande veranda. Donc clairement c'est pas un cas standard.

Mais avec un peu de boulot, il y a d'autres choses à faire ici.
Beaucoup de maisons anciennes sont mal conçues car beaucoup de mauriciens, spécialement dans les classes populaires, veulent éviter de payer un architecte. En plus leur look extérieur est très caractéristique, ça ressemble à un immeuble moche avec 3 niveaux, un niveau pour les grands-parents, un pour les parents et un pour les enfants. Tu achètes, tu retapes, tu changes un peu la cosmétique avec une veranda/pergola, tu ajoutes une piscine et tu vends à la classe des "riches" qui n'aurait pas visité le bien initial.

C'est faisable de refaire d'autres opérations de ce type si tu acceptes de superviser les travaux ce qui demande des efforts vu que je passais entre 30 min et 1h tous les jours sur mon chantier.

Mais ça explique pas pourquoi ça dégage plus d'argent que mon boulot qui prend 8h/jour.

[Padre]

Citation :

Publié par Thelemys

Mais ça explique pas pourquoi ça dégage plus d'argent que mon boulot qui prend 8h/jour.

Parce que ton salaire est tout pourri ?


Plus sérieusement la rentabilité du capital est souvent supérieure à celle de la main d'oeuvre. C'est tout l'intérêt des investissements en général. Et c'est d'autant plus vrai suivant ton capital disponible (ie les riches deviennent plus riches c'est pas nouveau).

Pourquoi: parce que 1) il faut avoir le capital disponible, ce qui n'est pas donné à tout le monde. Et 2) il faut accepter une part de risque (crash de la monnaie locale/ révolte/ crash immo classique). Plus le risque est important, plus il est généralement rémunéré.

[aziraphale]

Il y en a qui ont fait de ce genre d'opération leur métier.

Effectivement ça gagne (très) bien, mais quand on fait ça pour gagner de l'argent c'est un plein temps et pas 1h par jour quand c'est ta maison que tu retapes.
Et il faut avoir pas mal d'expertise.

Et pour la rentabilité, il ne faut oublier que si c'est ta résidence principale tu ne payes pas d'impôts pourvu que tu y habites assez longtemps, sinon ça douille un max niveau impôts sur les plus-values.
Sans parler du fait que si tu te plantes dans tes évaluations tu peux perdre du pognon sur certains chantier.

[Njuk]

Moué ... l'Ile Maurice je vois ça comme le marché immo de la Floride, le jour ou c'est la crise comme en 2009, c'est le carnage.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Zygomatique

Sinon, parenthèse 'les traders de la city", à priori ca n'aura absolument aucun impact: vu leur niveau de revenus, ils ne se placeront pas sur les mêmes logements que l'employé lambda qui peut pas se payer plus qu'un deux pièces. Tu peux ramener 50K mecs d'un coup ca changera rien vue la taille de l'agglo...

Ils seront sans doute pas assez nombreux pour que ça entraine une hausse significative, mais ça diminue encore plus les chances d'avoir une quelconque baisse.
Surtout que j'ai l'impression qu'il n'y aura jamais de hausse de taux non plus...

[Thelemys]

Doudou, tu peux me donner des exemples de marchés qui grimpent tout droit steup?
Quand à la hausse des taux, il te suffit de regarder de l'autre côté de l'Atlantique:
https://fr.reuters.com/article/busin...BN1DT1X4-OFRBS

[Aiina]

t'es vraiment en train de nous faire la leçon en parlant d'un achat à L'ILE MAURICE???

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Thelemys

Doudou, tu peux me donner des exemples de marchés qui grimpent tout droit steup?
Quand à la hausse des taux, il te suffit de regarder de l'autre côté de l'Atlantique:
https://fr.reuters.com/article/busin...BN1DT1X4-OFRBS

Y aura forcément des baisses oui, maintenant, je doute qu'on revienne aux prix d'antan, c'est à dire qu'on retourne dans le tunnel de Brigitte.

Message supprimé par son auteur.

[Thelemys]

Citation :

Publié par Aiina

t'es vraiment en train de nous faire la leçon en parlant d'un achat à L'ILE MAURICE???

Je ne "fais pas la leçon", j'exprime ma perplexité et mes doutes sur le marché de l'immobilier, je crois que je suis au bon endroit pour le faire sur le forum, surtout que contrairement à toi, je défends mes idées avec des arguments tout en essayant de ne pas me foutre de ta gueule.

A Paris en premier lieu. Je constate que premièrement c'est très rare qu'un marché gagne 2 à 10% par an sur une longue période sans que le marché ait besoin de respirer à la baisse, c'est un avis qui n'est pas isolé même si Doudou ne le soutiens plus et je peux comprendre qu'on ne le partage pas. Je trouve que la hausse a été massive et exagérée à Paris, et j'ai peur que la respiration du marché fasse mal. J'ai pas l'impression que ça soit un avis extra-ordinaire. J'ai vu plusieurs bulles soi-disant indestructibles éclater depuis 2000 et évidemment ça va pas plaire à tout le monde mais mes messages sont avant tout un appel à la prudence et à la réflexion devant un emballement sur un investissement qui demande un effet de levier.

A l'Ile Maurice, oui parce que j'y habite. Alors ça te fait marrer mais crois moi, c'est à moi que le pays offre le plus de dopamine. Et oui, le marché immobilier s'y porte très bien, c'est le pays le plus stable d'Afrique, résultat pas mal de Malgaches, Sud-Africains et autres investisseurs y déplacent une partie de leur patrimoine pour le protéger. Ca a provoqué une hausse assez spectaculaire ces 10 dernières années, le gouvernement a mis en place en plus des programmes spécifiques pour accueillir les européens à la recherche d'une fiscalité clémente (impôts fixes ici = 15% sous forme de flat tax) un peu à la manière du programme mis en place par le Portugal. Cette demande venant de l'extérieur a surtout ciblé les côtes vu la qualité de vie qu'on a quand on est au bord de la mer ici avec à la clé un des prix qui ont fait x4. Après, la qualité des constructions est inégale et j'ai peur du résultat sur certains biens à 10 ou 20 ans car il n'y a pas de garantie décenale ici.

Citation :

Publié par Doudou

Y aura forcément des baisses oui, maintenant, je doute qu'on revienne aux prix d'antan, c'est à dire qu'on retourne dans le tunnel de Brigitte.

Seul l'avenir nous le dira. En tout cas, tant qu'il y aura ce genre de pratiques ça va pas aider la baisse: http://www.bienpublic.com/actualite/...happer-au-fisc

Citation :

Publié par Mr Croque

Pour répondre à ta question, ça dépend de tes objectifs (sur 5-10-15 ans ?!) et pourquoi tu aurais besoin de vendre ? Je ne connais pas du tout le marché de l'immobilier sur L'ILE MAURICE et si ce territoire bénéfice d'une fiscalité différente que sur la métropole mais déjà je me renseignerais sur l’imposition des plus-values.

Plusieurs raisons peuvent expliquer la hausse du prix des biens, cela peut-être du au manque de nouvelles constructions, au marché du locatif et à toutes ces histoires d'ouragans de ces derniers mois.

Si ton objectif c'est de construire un parc immobilier avec une rentabilité lissée sur 10-15 ans, je regarderais du côté de l'investissement locatif et je mettrais la baraque en location pour les touristes. Je ne sais pas à combien tu peux la louer, mais cela peut-être suffisant pour utiliser ce revenu comme une caution si tu envisages une autre acquisition.

Ton histoire me fait penser au marché de l'immobilier en Espagne et tout particulièrement sur la Costa Brava, après la crise de 2008 les maisons ont perdus près de 40% de leur valeur et depuis 2015 ça repart à la hausse, sur Barcelone une propriété augmente chaque année environ 11% (devant Madrid) si ma mémoire est bonne.

Perso si le tourisme est bon sur l'ile et que ton bien pourrait plaire aux touristes, y'a surement moyen de se faire du blé comme ça

Je réponds dans l'ordre. Objectif à 15 ans, me constituer une "retraite" donc une rente.
J'ai pas besoin de vendre, je réfléchis à sécuriser ma plus value.
Maurice n'a pas d'impôts sur les plus value.
Maurice est un pays indépendant, rien à voir avec la France depuis 1810.
Pas d'ouragans à Maurice qui est dans l'océan Indien donc bien loin de Cuba, Floride, St Barth. Pas non plus de Cyclone sérieux depuis plus de 20 ans, mais ça peut arriver.
L'investissement locatif, j'ai pas trop regardé la rentabilité au niveau local, c'est une bonne idée, je vais me pencher dessus de manière sérieuse.
Ma maison à la location c'est environ 2000€/mois, mais c'est plutot que je vais avoir du mal à convaincre ma femme de bouger tout de suite alors que retaper un bien plus petit à mettre en loc c'est beaucoup plus envisageable.
Le pays a des points communs avec l'Espagne, si la frénésie de construction s'emballe, il y a effectivement des risques de bulle, pour le moment j'ai uniquement investit dans ma résidence principale et je me vois y rester jusqu'à la fin de mes jours si besoin donc je ne suis pas inquiet. Mais si je fais de l'investissement locatif, mon plus gros risque c'est un attentat sur place qui flinguerait le tourisme. Sachant que justement, le pays bénéficie énormément des événements tragiques ailleurs pour attirer les touristes à la recherche d'un endroit sûr.

[Fugo]

Question aux pro de l'immo
On se tate a faire une offre sur une maison pour vous donner le contexte :

janvier 2017 : mise en vente à 240k
aout 2017 : baisse à 200k
on visite plusieurs fois : bien située, années 60, mais tout à refaire dedans quasi (elec + sous sol complet + sdb + chauffage)

Vendue par une agence, la nana nous relance régulièrement savoir si on veut faire une offre, on pense donc que personne ne se place dessus
Bref, nous ça nous plait, on va faire faire les travaux on s'en tape

A votre avis, a combien on peut faire une offre sans vexer le vendeur et se prendre une fin de non recevoir ?
On pensait un truc entre 170 et 175 (ce qui correspond à une fourchette basse de l'immo local) mais mon frère me dit de faire 160 et je trouve que c'est un peu un gap
On veut pas se prendre une fin de non recevoir du mec même si on est prêt à remonter bien sûr

[Aiina]

Si elle est passée de 240 à 200 c'est soit qu'elle a voulu tenter un "coup" soit qu'elle est vraiment pressée de vendre.

Tu fais comme les agents immobiliers font pour faire accepter les négociations : double écart, si tu vends 175k, tu tentes 160 et tu remontes à la renégo.

[Fugo]

ben ils vendent a 200k pour le moment, c'est ce prix depuis X mois, c'est pas trop bas 160k ?

S'ils ont pas beaucoup d'offres et qu'il y'a beaucoup de travaux tu peux toujours le tenter, si c'est vraiment trop bas ils te le feront surement savoir.

[Aiina]

j'ai jamais eu un client qui m'a dit "il se fou de ma gueule je veux plus traiter avec lui", donc tente.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Fugo

ben ils vendent a 200k pour le moment, c'est ce prix depuis X mois, c'est pas trop bas 160k ?

Si le truc est en vente depuis des plombes, ils vont pas se vexer parce que la proposition est trop basse, ils te diront que c'est pas assez voire proposeront un peu plus.
En plus tu passes par une agence qui t'a relancé, au pire si c'est vraiment trop bas et que ça va vener le vendeur, l'agent te le dira directement. Je serais toi, je ferais estimer les travaux à faire avant en revanche.

[Fugo]

Citation :

Publié par Doudou

Si le truc est en vente depuis des plombes, ils vont pas se vexer parce que la proposition est trop basse, ils te diront que c'est pas assez voire proposeront un peu plus.
En plus tu passes par une agence qui t'a relancé, au pire si c'est vraiment trop bas et que ça va vener le vendeur, l'agent te le dira directement. Je serais toi, je ferais estimer les travaux à faire avant en revanche.

c'est fait, 60k.

Disons qu'on pourrait acheter max tout compris pour 190k (maison)
On va faire une offre cet aprem du coup entre 160 et 165 vous m'avez convaincu

Si les travaux sont à 60k€ essaye de bien les justifier avec un devis écrit, ou un maximum d'arguments solides.
Le vendeur a baissé de 240 à 200, son point de "rupture mentale" doit être aux alentours de 180/190k. Pour faire passer la pilule tu dois montrer que ton chiffre est justifié. Il refusera probablement à 160k mais si le devis est sérieux il sera obligé de faire un gros effort en contre-proposition. Si tu finis à 170/175 ça reste une belle négo.
Blinde bien le coté financier, ça renforce ton poids dans la négo si le vendeur sait que tu es très fiable.

[Touful Khan]

160 ca me parait en effet ambitieux; la ce qu'il faut c'est suffisamment appâter pour que le vendeur puisse voir tes devis de travaux. Sachant que tu ne peux pas valoriser 60K de travaux comme " ca vaut 60K de moins" non plus.
Si toue le monde est réaliste, 175-180 ca doit être jouable. Ca dépend aussi de la situation financière du vendeur, y'en a des pas pressés.
Rappelle aussi à l'agent qu'il a le droit de rogner sur sa com' s'il tient à faire une vente. Pöur ca le top c'est une réunion avec le vendeur ou l'agent est présent, vous lui mettez la pression tous les deux. (Ca marche pas souvent, mais ca peut, y'a rien à perdre)

[Fugo]

Notre objectif est de lancer la négociation le plus bas possible sans se faire envoyer balader ^^