[Immobilier] Louer ou acheter ?

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Citation :
Publié par Uvea l'exilé
Bah euh... si...
Bein, pourquoi tu viens de dire ça alors :
Citation :
Publié par Uvea l'exilé
Sauf que ce que je decris est la maniere dont ca marche pour les prets a TAUX VARIABLES qui est une pratique courante au Royaume Uni et aux Etats-Unis et ailleurs dans le monde, et que ton site "meilleurtaux.com" va te dire comment ca marche EN FRANCE.


Citation :
Publié par Uvea l'exilé
Cherche pas, je vais arreter de m'egosiller perso.
Bein honnêtement, j'ai rien compris à ce que t'as dit, je suis bien au courant que les mensualités sont dégressives sur la durée, n'empêche que le total des intérêts dépend quand même de la durée du prêt.

Si tu fais un prêt sur 15 ou 25 ans, les intérêts que tu vas rembourser la première année seront différents.

Et puis un coup tu dis que tu parles des taux variables en angleterre puis ensuite non, c'est les taux fixes en France et à la fin "oulalala, j'arrête de m'égosiller pour ces gros cons qui comprennent rien" bein t'as ptet à faire qu'un putain d'effort de clarté parce que la j'enrage d'exploser, je pense que je vais devnir fou de rien comprendre, putain, arrêtez moi, je vais commettre un fait d'une gravité sombre.
Citation :
Publié par Ex-voto
Oh putain vous êtes effrayants. Le niveau de math est abyssal. Ça relativise bcp les conseils qui peuvent être donnés sur ce thread.
Ho putain, toi je vais t'exorciser du forum tellement je deviens fou la.
Je suis un sayen bleu tellement je suis vener mdr.

Dernière modification par Doudou ; 09/09/2017 à 01h51.
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Meine
Ce sujet à base de calculs savants et de courbes de Friggit est hautement polémique.
Non mais au final, on va quand même être d'accord pour dire que si les taux montent, ça va quand même être plus cher.
Qui le nierait ???
Citation :
Publié par Doudou
Bein, pourquoi tu viens de dire ça alors :
Tu poses une question sur l'impact des taux d'interets. Je donne des exemples generiques. Quelqu'un dit "1 ou 2 ou 3% c'est pas un gros impact".
Je desapprouve et decris l'impact immediat des taux sur les prets immobiliers a taux variable tels qu'ils sont pratiques hors de France, la ou les gens ressentent les effets d'une hausse des taux immediatement car la mensualite de leur pret varie chaque mois. Tu me dis que tu comprends pas parce que c'est pas un calcul sur la duree. Je t'explique que le calcul que j'ai fait etait a un instant T, que le calcul en lui meme est recursif, et je te montre la methode sur 2 mois consecutif. En parallele, on me dit "c'est pas comme ca que ca marche", je m'offusque et je repete le contexte du modele et insiste qu'il ne correspond pas au modele francais que les gens ont l'habitude de voir, car en France les prets immos sont a taux sont fixes et a mensualites fixes.

Ca aide?


Citation :
Publié par Doudou
Si tu fais un prêt sur 15 ou 25 ans, les intérêts que tu vas rembourser la première année seront différents.
Oui, meme que si tu prends la calculette et fais l'exercice sur 12 mois tu le verras clairement. Neanmoins, le montant des interets que tu vas rembourser la 1ere mensualite sera identique quelle que soit la duree du pret vu que la somme empruntee restant due est la meme.

Et je suis calme hein, meme si on dirait pas.

Dernière modification par Uvea l'exilé ; 09/09/2017 à 08h09.
Et je rajoute pour ceux qui pense que ca sert a rien de comprendre comment ca fonctionne hors de France: la BCE, le FMI et autres grandes institutions financieres mondiales ne regardent pas uniquement le marche immobilier francais, qui est une exception, pour decider de la hausse ou la baisse des taux.
Citation :
Publié par Uvea l'exilé
Oui, meme que si tu prends la calculette et fais l'exercice sur 12 mois tu le verras clairement. Neanmoins, le montant des interets que tu vas rembourser la 1ere mensualite sera identique quelle que soit la duree du pret vu que la somme empruntee restant due est la meme.
giphy.gif

Putain tu m'as perdu la.
Pret de 200k sur 30 ans.
Somme fixe due chaque mois: 200,000 / (12 * 30) = 555€

Mois 1
Interets Mois 1: 200,000 * (1.67 / 12) % = 278.33€
Mensualite mois 1: 555 + 278.33 = 833€
Somme restant due a la fin du mois 1: 200,000 - 555 = 199,445€.

Mois 2
Interets Mois 2: 199,445 * (1.67 / 12) % = 277.57€
Mensualite mois 2: 555 + 277.57 = 832.56€
Somme restant due a la fin du mois 2: 199,445 - 555 = 198,890

Pret de 200k sur 15 ans.
Somme fixe due chaque mois: 200,000 / (12 * 15) = 1,111€

Mois 1: pret sur 15 ans.
Interets Mois 1: 200,000 * (1.67 / 12) % = 278.33€
Mensualite mois 1: 1111 + 278.33 = 1389€
Somme restant due a la fin du mois 1: 200,000 - 1111 = 198,889€.

Mois 2
Interets mois 2: 198,889 * (1.67 / 12) % = 276.78
Menusalite mois 2: 1387.79€
Somme restant due a la fin du mois 2: 197,778€


En admettant que les interets augmentent, les interets du mois X changent et au lieu de 1.67% ca devient autre chose. Le montant des interets factures par mois = somme restant due * (interets variables / 12) %.
Si le taux d'interet passe de 1.5% a 3%, cela signifie que, immediatement, le montant des interets que les gens doivent payer doublent. Et les gens ne peuvent pas supporter un tel changement. C'est juste pas possible, et l'economie s'effondre.
Ha mais putain oui je suis con, merci pour l'effort de pédagogie, je me suis perdu tout seul.

J'aurais pas du dire "Et plus le prêt sera long, plus l'augmentation du taux d'intérêt fera mal, donc les intérêts que tu rembourses mensuellement seront plus élevés non ?" l'augmentation du taux d'intérêt va défoncer l'emprunteur niveau mensualité qu'il prenne sur 15 ou 20 ans en effet, j'ai craqué la.

Bon, le premier qui se moque est banni de la Taverne en revanche.
Citation :
Publié par Doudou
Ha mais putain oui je suis con, merci pour l'effort de pédagogie, je me suis perdu tout seul.

J'aurais pas du dire "Et plus le prêt sera long, plus l'augmentation du taux d'intérêt fera mal, donc les intérêts que tu rembourses mensuellement seront plus élevés non ?" l'augmentation du taux d'intérêt va défoncer l'emprunteur niveau mensualité qu'il prenne sur 15 ou 20 ans en effet, j'ai craqué la.

Bon, le premier qui se moque est banni de la Taverne en revanche.
Voila t'as compris.

<va boire une biere>
Citation :
Publié par -Black-Shadow-
@Doudou : Tu peux suivre les discussions que l'on a en MP? ou on est safe?
Oui, je sais tout et c'est franchement pas sympa de te moquer, je rentrais de soirée hier quand j'ai posté en plus, sinon je pense que je me serais auto-corrigé tout seul.
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Doudou
Ha mais putain oui je suis con, merci pour l'effort de pédagogie, je me suis perdu tout seul.

J'aurais pas du dire "Et plus le prêt sera long, plus l'augmentation du taux d'intérêt fera mal, donc les intérêts que tu rembourses mensuellement seront plus élevés non ?" l'augmentation du taux d'intérêt va défoncer l'emprunteur niveau mensualité qu'il prenne sur 15 ou 20 ans en effet, j'ai craqué la.

Bon, le premier qui se moque est banni de la Taverne en revanche.
Si ça peut te faire plaisir, je crois qu'il a pas tout a fait bon non plus.
Perso mon crédit n'a pas ses mensualités qui diminuent. Les mensualités sont fixes, mais chaque mois je rembourse un peu moins d'intérêt et un peu + de capital que le précédent.

Dans le cas d'un emprunt de 200 000 EUR sur 15 ans avec un taux de 1,67% et mettons 20 EUR/mois d'assurance, je calcule qu'il faut une mensualité de 1 276,86 EUR (sauf la dernière 1 274,95 EUR).
En 15 ans, tu paies 229 832,89 EUR à ta banque dont 26 232,89 EUR d'intérêts et 3 600 EUR d'assurance.

Sur 30 ans, la mensualité est de... 726,68 EUR (sauf la dernière 723,18 EUR).
En 30 ans, tu paies 261 601,30 EUR à ta banque dont 54 401,30 EUR d'intérêts et 7 200 EUR d'assurance.

En doublant la durée, dans ce cas, tu ne réduis pas ta mensualité de 50%, mais de 43%.
Et ça c'est parce que le taux d'intérêts est bas. Sur des taux plus haut, tu réduis encore moins.
Et ce calcul occulte qu'en pratique, quand tu vas emprunter sur 30 ans, t'auras un taux bien + élevé. Si tu n'obtiens un taux que de 2,5% sur 30 ans, ta mensualité sera de 810,25 EUR. Et là tu rembourses à la banque 291 685,73 EUR dont 84 485,73 EUR d'intérêts.

J'ai fait les tableaux d'amortissement pour illustrer.

TA JOL.xls
Citation :
Publié par Quild
Si ça peut te faire plaisir, je crois qu'il a pas tout a fait bon non plus.
Perso mon crédit n'a pas ses mensualités qui diminuent. Les mensualités sont fixes, mais chaque mois je rembourse un peu moins d'intérêt et un peu + de capital que le précédent.
Ca depend du type de credit que tu as exactement, il y a plusieurs types de credits immobiliers a taux variables. Le merite de ce type de credit et du modele que j'ai decrit est d'illustrer le mieux l'impact des changements des taux sur la dette (de maniere generale, pas que la dette dans le monde de l'immobilier).

Juste pour rappel, le disclaimer que j'avais rajoute plus haute:

Citation :
Publié par Uvea l'exilé
En pratique, c'est plus complique:
- si t'as un pret a taux variable, le taux d'interet n'est pas fixe (il change quotidiennement)
- la banque pioche dans ton compte ce que tu leur dois et tu decouvres la facture a la fin du mois (tu peux anticiper un peu mais y'a un element de surprise)
- les gens peuvent rembourser plus que ce qu'ils doivent contractuellement payer. Par exemple, si tu veux payer 1200€ au lieu de 800€, bha tu reduits la somme que tu dois a la banque de 400€ et ca t'economise des interets sur la duree (paiements anticipes).
- t'as des prets hybrides (taux fixe sur 2 ans, puis taux variable), ce qui fait que tu prends pas la hausse des taux dans la gueule tout de suite mais 2 ans plus tard.

Mais le modele ci-dessus explique comment ca marche et l'impact du taux sur le cout d'un pret a taux variable, qui est la norme dans les pays anglo-saxons.
Une explication en anglais.

Citation :
In an adjustable rate mortgage (ARM), the starting interest rate is guaranteed for a certain period. After this period, the rate can go up or down.

The monthly payment on these loans is calculated as if the rate never changed over the life of the loan. However, if the rate does change, the monthly payment also changes to cover the change in interest so that the mortgage is still paid off in the same amount of time.

Using your example, let's say that you have a 25-year mortgage that is a 5-year ARM. The initial interest rate is 3%, which means that for the first 5 years, your rate is fixed at 3%. The monthly payment for those first 5 years is the same as it would be if you had a 25-year fixed rate mortgage at 3%. Here is the formula:

MathJax formula: $$P=L\frac{c(1+c)^n}{(1+c)^n-1}$$

where:

P = monthly payment
L = Loan amount
c = monthly interest rate. This is the annual interest rate divided by 12.
n = number of months in the loan (years * 12)
In our example, if the loan is $100,000, the interest rate is 3% (monthly interest rate is 0.25%, or 0.0025), and the number of months is 300 (25 years), the monthly payment will be $474.21.

Now, 5 years into a 25 year mortgage, the amortization schedule tells us that the remaining principal will be $85,505.48.

So if the rate jumps to 4% at that point in time, the monthly payment will be recalculated so that the loan is still paid off in the original 25-year time. To find the new payment, use the above formula again, but this time L=$85,505.48, c=0.04/12=0.0033333, and n=20*12=240. The new monthly payment is $518.15.

If, instead, you had a loan where the payment will be constant over the entire loan period, but the interest rate changes during the period (this is not common), there is a formula for that as well. See this StackOverflow question for the details

Dernière modification par Uvea l'exilé ; 09/09/2017 à 18h40.
Pour les champions des math, voici visuellement pourquoi il vaut mieux réduire la durée de ses emprunts.
En fait passé un certain taux, même en augmentant la durée du prêt tu ne grappilles plus beaucoup de capital.

Cout de 1€ emprunté sur n année au taux i.

cout-interet.jpg

Capacité d'emprunt pour une mensualité fixe de 1000€

taux-interet-capacite-emprunt.jpg

Ma conclusion c'est qu'il faut s'arrêter à 15 ans max si possible.
Citation :
Publié par Thelemys
Pour les champions des math, voici visuellement pourquoi il vaut mieux réduire la durée de ses emprunts.
En fait passé un certain taux, même en augmentant la durée du prêt tu ne grappilles plus beaucoup de capital.

...

Ma conclusion c'est qu'il faut s'arrêter à 15 ans max si possible.
Ca depend dans quel contexte tu te places. Dans l'absolu, oui, absolument raison.

En pratique et toujours dans le type de credits anglo saxons, il vaut mieux avoir un pret long (mensualite faible) et effectuer des remboursements anticipes (genre loyer 700 minimum + 300 de remboursements anticipes) que d'avoir un pret court a mensualite elevee (loyer 1000 minimum).

Dans le 1er cas, si les taux augmentent, ton loyer minimum augmente et cela te donne de la marge pour supporter le choc en diminuant les remboursements anticipes. Dans le 2em cas, si les taux augmentent, tu es force de payer plus chaque mois et ca te met dans la merde.

Dans les 2 cas tu payes aussi vite que possible et quel que soit le type de credit, ca se finit exactement au meme moment. Sauf qu'avec un credit long, tu as une certaine flexibilite pour controler tes paiements alors qu'avec un pret court, tu as un couteau sous la gorge.

Pour les gens qui n'ont pas la discipline pour faire des remboursements anticipes, tu as absolument raison - faut prendre un pret court.
Ouais mais y'a pas beaucoup de monde ici concerné par le système anglo Saxon donc on s'en bat un peu la race et on compliquerait la vie a moins de monde si on évitait de mélanger notre système avec des systèmes qui ne nous regardent pas.

Là perso je galère avec ma banquière qui risque de prendre cher lundi, parce que :
- elle m'a dit que je ne pouvais pas en même temps renégocier mon taux, modifier mes mensualités et faire un remboursement. Je devais le faire en opérations distinctes (selon elle dans n'importe quel ordre...). Mais meuf, c'est juste comme un rachat de mon crédit par ma propre banque, ça se calcule putain.
- là je veux commencer par une augmentation de mes mensualités de 30% et 3 jours après elle me dit "vous ne pouvez le faire que que le dernier pallier de remboursement". Parce que j'ai un prêt sur 20 ans et un PTZ sur 15 ans. Il est prévu que mon prêt augmente ses mensualités après 15 ans quand plus de PTZ à rembourser. En augmentant les mensualités de 30% mon prêt principal finirait 5-6 mois après le PTZ et apparemment ça lui pose un problème...

J'ai fait 3 rdv en deux mois avec elle et j'en suis au point mort. Si lundi ça avance pas, je vais voir son directeur.
Citation :
Publié par Thelemys
Ma conclusion c'est qu'il faut s'arrêter à 15 ans max si possible.
En même temps si les gens empruntent sur 20-25 ans, c'est qu'ils n'ont pas le choix et peuvent pas payer de mensualités plus élevées. Et même quand tu peux, t'as pas forcément envie de tout claquer dans ton remboursement de prêt et de manger des pâtes pendant 15 ans :/

Parce que sinon, je pourrais dire aussi "ma conclusion, c'est qu'il faut acheter cash si possible"
faut emprunter sur 15 ans et pas plus si possible : no shit sherlock...
Sauf que tu peux acheter quoi avec un emprunt sur 15 ans et un salaire moyen ?
C'est beau les courbes mais y a la réalité aussi. Et du coup on est obligé de se faire saigner en coût de crédit pour pouvoir acheter.
Citation :
Publié par Fubinx
C'est beau les courbes mais y a la réalité aussi. Et du coup on est obligé de se faire saigner en coût de crédit pour pouvoir acheter.
Et parfois, ça en vaut tout simplement pas le coup, moi quand j'avais regardé, j'aurais pu mettre 250 voire 300k en mettant tout mon apport, j'aurais eu un truc soit beaucoup plus petit que ce que je loue actuellement, soit beaucoup plus loin et pour des mensualités beaucoup plus élevées que mon loyer, du coup à part attendre un hypothétique crash immo, y a pas grand chose d'autres à faire
Citation :
Publié par Doudou
Parce que sinon, je pourrais dire aussi "ma conclusion, c'est qu'il faut acheter cash si possible"
Ben pas forcément. Aujourd'hui tu peux emprunter sur des courtes durées pour des taux inférieur à certains placements (genre si t'as un PEL qu'à 2/3 ans à 2 ou 2,5%...).
Même si t'as l'apport cash, tu peux avoir intérêt à emprunter une partie même si c'est pour la mettre sur un compte épargne.

Tu peux aussi faire un emprunt pour acheter deux trucs dont au moins un en locatif plutôt que de payer cash.

Et surtout, sauf cas de grosse rentrée d'un coup, faire des économies jusqu'au jour où t'as le cash pour acheter rubis sur l'ongle c'est une erreur.

T'avais pas fait ton opération avec revente au promoteur immobilier toi ? Ça devait te faire un bel apport non ?
Oui c'est vrai, je prenais pas en compte le fait de réinvestir les thunes que tu claques pas ailleurs, si on va la, c'est sûr que j'ai tout à gagner à emprunter pour acheter mon appart et mettre tout mon apport dans le ripple par exemple

Citation :
Publié par Quild
T'avais pas fait ton opération avec revente au promoteur immobilier toi ? Ça devait te faire un bel apport non ?
C'est la merde avec la mairie qui a pas voulu donner l'accord pour démolir l'immeuble, j'étais parti pour faire un prêt pour des travaux et le louer mais d'autres promoteurs m'ont contacté en me disant que le précédent promoteur avait pas du assez insister et qu'ils peuvent convaincre la mairie, je devrais avoir une réponse ce mois-ci ou le prochain, en attendant, c'est relou putain.
Surtout qu'apparemment la mairie a du temporiser parce que des riverains ont cassé les couilles, à coté de ça, ils ont laissé démolir plein de maison pour reconstruire du neuf quelques rues plus loin, ça me vener
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