[Uvea]

Citation :

Publié par Bjorn

Ca dépend ce qu'on appelle remonter. Je pense que ce que Doudou veut dire, c'est qu'il pense pas les revoir de sitot au niveau des années 80. Si ca remonte a 2 ou 3%, si c'est pas trop brusque, l'impact est limité. Si ca finit par remonter a 10%, le modèle change, forcément.

Non. Une augmentation de 2 ou 3%, c'est absolument enorme. Pour illustrer, sur un pret immobilier a taux variable:
- Taux a 1.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 278€ par mois
- Taux a 3.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 611€ par mois
- Taux a 4.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 778€ par mois

Ce qui fait que pour quelqu'un avec un pret de ce type, au lieu de payer 800€ de loyer par mois pour rembourser son credit, il se retrouve a payer 1133€ ou 1300€ par mois. Je connais pas beaucoup de gens qui peuvent supporter une hausse des prix aussi importante, du jour au lendemain, sans etre franchement dans la merde. Si les gens payent pas, la banque reprend les maisons et les revend, ce qui engendre un crash des prix dans l'immobilier.

Vu de loin, la Madame Michou franco-francaise s'en fout/ne comprend pas l'enjeu parce que les taux d'interets dans l'immobilier sont fixes, parce qu'elle voit la hausse des interets sur son livret A. Et pour elle, c'est juste une news a la tele.

Pour le reste du monde, pour les banques, pour le monde industriel ce n'est pas du tout la meme histoire. Et croire que la France est a l'abris de l'impact d'une crise economique en provenance des US (ou ailleurs) est absurde. C'est a cause de ce genre de trucs qu'on a eu la crise financiere de 2008 alors qu'au final, on avait pas grand chose a voir la dedans.

Une augmentation de 2 ou 3% des taux d'interet, meme sur une periode de 5 ou 10 ans, est potentiellement cataclysmique.

[Bjorn]

J'ai mis à 2 ou 3%, pas de 2 ou 3. C'est un peu différent.
Et sans être sans impact, ce que je veux dire c'est que ça peut être plus ou moins absorbé par une évolution modéree des prix immobiliers. Impactent mais pas cataclysmique.

[Uvea]

Citation :

Publié par Bjorn

J'ai mis à 2 ou 3%, pas de 2 ou 3. C'est un peu différent.
Et sans être sans impact, ce que je veux dire c'est que ça peut être plus ou moins absorbé par une évolution modéree des prix immobiliers. Impactent mais pas cataclysmique.

Ah oui, tu as raison j'ai mal lu. Je suis d'accord du coup.

Pour reprendre mon exemple (j'aime bien les chiffres):
- Taux a 1.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 278€ par mois
- Taux a 2.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 333€ par mois
- Taux a 3.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 500€ par mois

[Doudou Spuiii]

Déjà si ça remonte à 2% ça fera mal aux prix, qui n'ont finalement pas tellement monté que ça alors que les taux ont vraiment chuté. J'ai l'impression qu'en fait, la baisse des prix a pas mal été bloquée par cette chute des taux, si les taux remontent, même de 0,5% ça pourrait piquer pas mal. Si les taux remontent et que les prix continuent à monter, c'est que c'est la fête, tout le monde s'en branle et a pleins de thunes à foutre dans l'immo et je me plante totalement mdr.

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Ah oui, tu as raison j'ai mal lu. Je suis d'accord du coup.

Pour reprendre mon exemple (j'aime bien les chiffres):
- Taux a 1.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 278€ par mois
- Taux a 2.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 333€ par mois
- Taux a 3.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 500€ par mois

C'est sûr combien d'années ton estimation ?
On peut voir que 1,67 à 3%, ça irrite quand même déjà pas mal la petite fentine, c'est quasi x2.

[Thelemys]

En Europe, on n'a pas inventé la baisse des taux, on ne va pas non plus inventer la hausse.
On n'a fait que suivre les USA.
Et aux USA ça remonte:

http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2...-d-interet.php

Citation :

Sans surprise, la hausse est de 25 points de base. Il s'agit du quatrième resserrement monétaire depuis dix-huit mois.

[Uvea]

Citation :

Publié par Doudou

C'est sûr combien d'années ton estimation ?
On peut voir que 1,67 à 3%, ça irrite quand même déjà pas mal la petite fentine, c'est quasi x2.

C'est pas un calcul dans la duree. C'est un calcul a un instant T.

Un taux d'interet sur un pret immo (e.g. 1.67%) est un taux annuel. Tu payes tes interets quotidiennement. Cela signifie que chaque jour, tu payes (1.67 / 365)% de la somme qu'il te reste a rembourser. Pour simplifier le calcul, j'arrondis a (1.67 / 12)% par mois (pas envie de me faire chier avec les mois a 30 ou 31 jours).

En admettant qu'il te reste 200k a rembourser a un mois M, cela signifie que ta mensualite est de :
- X€ (remboursement du pret - valeur calcule en fonction de la duree de ton pret notamment)
- 1.67% / 12 * 200k = 278.33€ d'interets.

Admettons que ta mensualite a la banque est de 800€. Au mois M, tu payes donc:
- 278.33€ qui vont a la banque (les interets), le cout de ton pret
- 521.67€ qui vont vers le remboursement de ton pret.

Le mois M+1, il te reste donc a rembourser 199,478.33€. Rebelote:
- (1.67 / 12)% * 199,478.33 = 277.61€ d'interets pour la banque
- 521.67€ de remboursement de ton pret.

Tu payes donc 799.28€ a ta banque.

M+2 il te reste a rembourser 198,679.05€
et tu recommences.

Si le taux augmente, les interets a payer augmentent. Si le taux baisse, ta facture baisse.

Bref, quoi qu'il en soit: si les taux d'interets augmentent a 3%, tu as quasiment double le taux d'interet (1.67 * 2 = un peu plus de 3%), donc oui, tu fais quasiment un x2 sur le cout total de ton pret - et tu payes ca immediatement. Apres, tu peux renegocier la duree du pret avec la banque et tout, mais la realite c'est que c'est la personne qui a le pret qui absorbe les couts. Il n'y a qu'en France que les banques acceptent de prendre le risque et de donner des taux fixes sur 30 ans, ca existe pas ailleurs (et d'ailleurs l'UE veut arreter ce genre de trucs).

A cote de ca, la hausse des interets sur ton livret A vont jamais compenser l'impact de la hausse des taux sur les credits.

En pratique, c'est plus complique:
- si t'as un pret a taux variable, le taux d'interet n'est pas fixe (il change quotidiennement)
- la banque pioche dans ton compte ce que tu leur dois et tu decouvres la facture a la fin du mois (tu peux anticiper un peu mais y'a un element de surprise)
- les gens peuvent rembourser plus que ce qu'ils doivent contractuellement payer. Par exemple, si tu veux payer 1200€ au lieu de 800€, bha tu reduits la somme que tu dois a la banque de 400€ et ca t'economise des interets sur la duree (paiements anticipes).
- t'as des prets hybrides (taux fixe sur 2 ans, puis taux variable), ce qui fait que tu prends pas la hausse des taux dans la gueule tout de suite mais 2 ans plus tard.

Mais le modele ci-dessus explique comment ca marche et l'impact du taux sur le cout d'un pret a taux variable, qui est la norme dans les pays anglo-saxons.

[Fedkalia/Zedkalia]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Ah oui, tu as raison j'ai mal lu. Je suis d'accord du coup.

Pour reprendre mon exemple (j'aime bien les chiffres):
- Taux a 1.67% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 278€ par mois
- Taux a 2.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 333€ par mois
- Taux a 3.00% sur un pret immo de 200k: interets mensuels a payer a la banque = 500€ par mois

Sauf que ça ne marche pas comme ça.
Par exemple 200 k sur 20 ans entre 1,67 et 3% la différence réelle est de 130 euro par mois

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

C'est pas un calcul dans la duree. C'est un calcul a un instant T.

Un taux d'interet sur un pret immo (e.g. 1.67%) est un taux annuel. Tu payes tes interets quotidiennement. Cela signifie que chaque jour, tu payes (1.67 / 365)% de la somme qu'il te reste a rembourser. Pour simplifier le calcul, j'arrondis a (1.67 / 12)% par mois (pas envie de me faire chier avec les mois a 30 ou 31 jours).

En admettant qu'il te reste 200k a rembourser a un mois M, cela signifie que ta mensualite est de :
- X€ (remboursement du pret - valeur calcule en fonction de la duree de ton pret notamment)
- 1.67% / 12 * 200k = 278.33€ d'interets.

Admettons que ta mensualite a la banque est de 800€. Au mois M, tu payes donc:
- 278.33€ qui vont a la banque (les interets), le cout de ton pret
- 521.67€ qui vont vers le remboursement de ton pret.

Heu, si tu fais un prêt sur 20 ans ou sur 15 ans, les intérêts que tu vas devoir rembourser vont être différents, même à taux identiques. Et plus le prêt sera long, plus l'augmentation du taux d'intérêt fera mal, donc les intérêts que tu rembourses mensuellement seront plus élevés non ?

[Njuk]

le calcul de Fedkalia/Zedkalia me semble nettement plus réaliste.

[Fedkalia/Zedkalia]

Citation :

Publié par Njuk

le calcul de Fedkalia/Zedkalia me semble nettement plus réaliste.

Tout simplement pcq il vient de la calculatrice de meilleur taux . com

[Uvea]

Citation :

Publié par Fedkalia/Zedkalia

Sauf que ça ne marche pas comme ça.
Par exemple 200 k sur 20 ans entre 1,67 et 3% la différence réelle est de 130 euro par mois

Sauf que ce que je decris est la maniere dont ca marche pour les prets a TAUX VARIABLES qui est une pratique courante au Royaume Uni et aux Etats-Unis et ailleurs dans le monde, et que ton site "meilleurtaux.com" va te dire comment ca marche EN FRANCE. Et que mon argument c'est de vous montrer comment ca marche ailleurs pour illustrer l'impact des taux d'interets dans la vie des gens hors de votre bulle franco-francaise. C'est pour illustrer l'impact des taux sur la crise financiere de 2008 qui a cause la Crise en France et l'impact que ca a eu aux Etats-Unis avec des gens incapables de payer leur maison, qui la perdent et qui force les banques a les revendre a prix fracasses.

C'est toujours aussi marrant JOL. Perso, je sais comment mon pret immobilier fonctionne et combien je paye a la fin du mois. Si vous voulez pas me croire, ca vous regarde. Vous voulez ma table d'amortissement peut-etre?

Citation :

Publié par Doudou

Heu, si tu fais un prêt sur 20 ans ou sur 15 ans, les intérêts que tu vas devoir rembourser vont être différents, même à taux identiques. Et plus le prêt sera long, plus l'augmentation du taux d'intérêt fera mal, donc les intérêts que tu rembourses mensuellement seront plus élevés non ?

La duree du pret va influencer le montant fixe (le X€ dans mon exemple), ce qui va reduire plus rapidement le montant des interets que tu dois payer.

Exemple:
Tu dois 200k, sur 30 ans. Tu vas devoir payer 200,000 / (12 * 30) = 555€ par mois. Au dessus de ca, la facture de la banque c'est (1.67 / 12)% * le montant restant du.
Tu dois 200k, sur 15 ans. Tu vas devoir payer 200,000 / (12 * 15) = 1111€ par mois. Au dessus de ca, la facture de la banque c'est (1.67 / 12)% * le montant restant du (qui decroit plus vite).

[aziraphale]

Pas la peine de t'exciter comme ça.

On est en France là et on parle de marché immo français.
Comment ça pourrait nous impacter si on vivait ailleurs ce n'est pas vraiment le sujet ici.

Après, savoir comment fonctionne un prêt à taux variable c'est toujours bon à prendre pour ceux qui ne le saurait pas.
Juste pour qu'ils comprennent que c'est complètement débile de prendre ce genre de crédit quand les taux sont très bas puisque ça ne peu que remonter et donc leur coûter plus cher.
En fait ça n'a pas grand intérêt non plus quand les taux sont hauts puisque si ça baisse on nous laisse la possibilité de renégocier.
Puisqu'en France on a le choix, autant en profiter et éviter les taux variables sur des prêts sur 20 ans.

Message supprimé par son auteur.

[aziraphale]

Sauf que plus tu capes ton taux plus la banque te propose quelque chose de très proche du taux fixe.
Ils sont quand même pas aussi con que ça.

Après ça se calcule mais ça reste un pari.
Et parier que que es taux ne vont pas remonter à court terme aujourd'hui il faut vraiment être très optimiste

Quand les taux étaient à 4% il y a 5/6 ans, ça valait probablement la peine de se pencher dessus.
Mais avec du 1.5 / 1.7% comme on a depuis un moment, je ne sais pas si passer du temps à faire des simu ça a un grand intérêt. Surtout quand on est certains que les taux vont remonter à court terme, et qu'ils ne redescendront probablement pas aussi bas un jour (à moins d'une nouvelle crise financière, mais là je crois qu'aucun de nous n'a pas envie de revivre ça juste pour avoir un crédit moins cher)

[Bjorn]

Oui enfin sauf qu'en France de toute facon c'est quasi exclusivement capé, donc le risque est limité aussi.

Les taux révisables (capés) peuvent avoir un intéret, puisqu'ils sont plus bas que les taux fixes. Et ca peut baisser sans entrer dans la marge où la renégo vaut le coup.
Ca permet parfois, par exemple, d'emprunter sur moins longtemps, donc d'avoir un taux vraiment plus intéressant. J'ai par exemple déjà vu cas où si c'était à taux fixe, c'était sur 20 ans, donc disons a 2.8%. Le taux variable sur 20 ans était pas super intéressant. Par contre, passer a taux variable sur 18 ans permetter de baisser a 1.8% capé. Donc meme si tu montais, t'arrivais au pire au taux fixe. Sur certains montages, c'est pas à exclure totalement. (Edit : c'est ce que dit Meine en fait. suivant le cas, ca permet de passer un palier).

Après, c'est sur qu'effectivement, à l'heure actuelle, le taux variable ne sert à rien. Le taux fixe est déjà tellement bas, et les taux en général vont avoir du mal à descendre plus (bon, on disait déjà ca a 2,xx% mais bon ^^)... donc le risque vaut pas trop le coup. Mais parfois, meme avec une remontée des taux, t'es peu ou pas perdant.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Sauf que ce que je decris est la maniere dont ca marche pour les prets a TAUX VARIABLES qui est une pratique courante au Royaume Uni et aux Etats-Unis et ailleurs dans le monde, et que ton site "meilleurtaux.com" va te dire comment ca marche EN FRANCE.

Ha bah je pensais que tu parlais de prêt à taux fixe, je comprenais rien, en même temps, t'avais pas précisé

Citation :

Publié par Bjorn

Après, c'est sur qu'effectivement, à l'heure actuelle, le taux variable ne sert à rien. Le taux fixe est déjà tellement bas, et les taux en général vont avoir du mal à descendre plus (bon, on disait déjà ca a 2,xx% mais bon ^^)... donc le risque vaut pas trop le coup. Mais parfois, meme avec une remontée des taux, t'es peu ou pas perdant.

Clair, les taux vont pas baisser plus et même quand ils étaient plus haut, vu que tu peux te faire racheter ton prêt ou renegocier les intérêts, t'avais de toutes façons pas grand intérêt à prendre des taux variables.

[Uvea]

Citation :

Publié par Doudou

Ha bah je pensais que tu parlais de prêt à taux fixe, je comprenais rien, en même temps, t'avais pas précisé

Bah euh... si...

Citation :

Publié par Uvea l'exilé

Non. Une augmentation de 2 ou 3%, c'est absolument enorme. Pour illustrer, sur un pret immobilier a taux variable:

[Ex-voto]

Uvea a surtout donné un exemple de mensualités dégressives, c'est pas courant en France à ma connaissance.
La plupart du temps, les mensualités sont constantes capital+intérêts.

Et dans ses premiers posts, il a fait des calculs d'intérêts mensuels qu'il a présenté comme si c'était constant alors que pas du tout.

[Thelemys]

Nan mais je suis le seul à savoir comment fonctionne un échéancier de prêt?

Les intérêts que tu paies sont différents d'un mois à l'autre en fonction de la durée restante du prêt.
Si tu prends un crédit sur 25 ans, les premières mensualités tu rembourseras principalement des intérêts et peu de capital et au fur et à mesure tu rembourses de plus en plus de capital en proportion chaque mois.

Conclusion, tu ne paies pas "300€ d'intérêts par mois ou 500€ si les taux remontent" tout dépend de où tu en es dans ton crédit.

C'est exactement la raison pour laquelle quand tu revends ton bien immobilier au bout de 3 ans tu as pratiquement remboursé uniquement des intérêts ce qui impacte l'économie totale de l'opération immobilière négativement.

Exemple sur 25 ans, tu vois que tu mets 7 ans à payer des mensualités majoritairement constituée de capital, le reste ce sont des intérêts... Soit un loyer payé à ta banque qui part autant dans le vent que le loyer payé à un proprio.

[Ex-voto]

Il n'y a pas qu'un seul type de prêt.

Les mensualités peuvent être constantes (le plus courant imo et alors c'est comme tu dis). Mais elles peuvent être aussi progressives ou dégressives voire il est possible de rembourser des intérêts constants mensuellement et le capital en une seule fois à la fin.

Donc il n'y a pas un seul échéancier possible.

[Metalovichinkov]

@Thelemys : Un peu vieux ton tableau. Sur mon prêt (123.5k sur 25 ans@1.8%) dès le premier mois je rembourse plus de capital que d'intérêts, 326€ de capital pour 185€ d'intérêts, et la part de capital grandit environ de 0.5€/mois.

Les prêts où on rembourse majoritairement des intérêts les X premières années n'existent quasi plus je crois, c'est en tout cas que m'a dit mon courtier quand j'ai emprunté. Et comme je compte pas y vivre 20 ans dans cet appart, ça m'arrange bien

Message supprimé par son auteur.

[Ex-voto]

Citation :

Publié par Metalovichinkov

@Thelemys : Un peu vieux ton tableau. Sur mon prêt (123.5k sur 25 ans@1.8%) dès le premier mois je rembourse plus de capital que d'intérêts, 326€ de capital pour 185€ d'intérêts, et la part de capital grandit environ de 0.5€/mois.

Les prêts où on rembourse majoritairement des intérêts les X premières années n'existent quasi plus je crois, c'est en tout cas que m'a dit mon courtier quand j'ai emprunté. Et comme je compte pas y vivre 20 ans dans cet appart, ça m'arrange bien

Wtf ????
La vieillesse du tableau a rien à voir -_-
Le ratio capital/intérêt par mensualité dépend du taux et de la durée -_-
Les taux étant bas, on rembourse surtout du capital dès le début.

Oh putain vous êtes effrayants. Le niveau de math est abyssal. Ça relativise bcp les conseils qui peuvent être donnés sur ce thread.

[Uvea]

Citation :

Publié par Ex-voto

Oh putain vous êtes effrayants. Le niveau de math est abyssal. Ça relativise bcp les conseils qui peuvent être donnés sur ce thread.

Cherche pas, je vais arreter de m'egosiller perso.

[Glor]

C'est des calculs niveau seconde il me semble (et pourtant les gens qui font ces métiers ont bac+5 de nos jours, cherchez pas).