[Immobilier] Le logement en tension ou en manque d'adéquation

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Ha je comprends mieux ça méthode maintenant pour les APL, en fait ils comptent sur les propriétaires pour suivre naturellement la baisse.

Sinon c'est marrant mais depuis aujourd'hui tu avais le droit à ça comme infos
http://www.europe1.fr/economie/immob...lannee-3427373

Un peu comme si quelqu'un du ministère avait judicieusement sorti l'info en mode "vous voyez bien que 5€ c'est rien puisque les loyer baisse"
Macron a eu l'humour de demander au propriétaires de baisser leurs loyers de 5 euros pour compenser la baisse des APL.

Au delà du fait qu'il reste en France des locataires qui ne touchent pas les APL :
On imagine bien le bailleur privé qui a poussé le loyer au maximum faire ce cadeau de 5 euros.
On imagine bien le bailleur privé qui estime son loyer raisonnable le faire.
On imagine bien les bailleurs sociaux et collectivités locales, pas épargnés par ailleurs par les projets de Macron, diminuer de 5 euros chacun de leurs loyers.

Non vraiment, c'est drôle. Magie, ce n'est plus la faute du gouvernement, c'est celle des méchants bailleurs.
Citation :
Publié par Eden Paradise
Macron appelle les propriétaires à baisser leurs loyers de cinq euros, pour compenser les APL
Cela rappelle un peu Hollande quand il appelait le MEDEF à embaucher en échange du CICE. Sauf que Hollande était naïf là où Macron se fout carrément de notre gueule.
Message supprimé par son auteur.
J'espère surtout que c'est le début d'une séquence où le gouvernement va s'attaquer sérieusement au prix de l'immobilier en France. Dans le genre machine à creuser les inégalités...
Je suis l'un des premiers à dire que les APL sont l'une des pires aides existantes tellement elle passe à coté de son objectif. Malheureusement vouloir imposer la diminution des APL à ceux qui les touches, et "demander" au proprio de s'ajuster est illusoire... Il aurait fallu que l'état s'invite dans l'IRL (Indice de référence des loyers) pour forcer la baisse.
Message supprimé par son auteur.
À cause d'une politique de l'immobilier absurde, on se retrouve en effet avec des prix de location artificiellement élevés.

En tout cas, sur l'image, ça montre que les rentiers doivent aussi faire leur part de sacrifice (même s'ils ne le feront pas).
Un bilan négatif ? On arrête pas de montrer l'investissement locatif comme le meilleur placement, je me trompe ?

Dans l'immeuble dans lequel je viens d'acheter, seulement 25% sont de l'achat résidentiel primo-accédant, le reste c'est du locatif; c'est que ça ne doit pas marcher si mal.

Ça montre aussi que construire des logements par dizaines de milliers, ce n'est pas vraiment efficace pour lutter contre les tensions immobilières: tu construits 20.000 logements, et 15.000 sont vendus à des rentiers pour de l'investissement. Est-ce qu'il faudrait des programmes immobiliers réservés aux primo-accédants pour du résidentiel ?
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Adau
Un bilan négatif ? On arrête pas de montrer l'investissement locatif comme le meilleur placement, je me trompe ?

Dans l'immeuble dans lequel je viens d'acheter, seulement 25% sont de l'achat résidentiel primo-accédant, le reste c'est du locatif; c'est que ça ne doit pas marcher si mal.

Ça montre aussi que construire des logements par dizaines de milliers, ce n'est pas vraiment efficace pour lutter contre les tensions immobilières: tu construits 20.000 logements, et 15.000 sont vendus à des rentiers pour de l'investissement. Est-ce qu'il faudrait des programmes immobiliers réservés aux primo-accédants pour du résidentiel ?
La cible est de loger 67.000.000 de français, peu importe la répartition des logements entre proprios occupants et locataires.

Par contre je vois une distorsion forte en faveur de l'investisseur qui bénéficiera d'avantages fiscaux et contribuera à renchérir le prix au détriment du primo-accédant.
(j'ignore si le PTZ existe encore pour le primo...mais vu les taux, c'est une blague comparé à ceux dont dispose l'investisseur).

Autre aspect défavorable quant à une trop grande portion de propriétaires-bailleurs, tu risque de constater lors des AG de copro lorsqu'il sera question de financer divers travaux d'amélioration/embellissement de l'immeuble, le propriétaire bailleur sera souvent contre pour ne pas grèver sa rentabilité....ce qui risque d'accélérer la vétusté des lieux.
Citation :
Publié par Le Squale
E réalité on est loin du fantasme bolchévique où tous les propriétaires sont des rentiers qui cherchent l'optimisation fiscale et la rentabilité à outrance. Etre propriétaire d'un ou de plusieurs appartements a un coût élevé, entre les charges foncières, les charges de copro, les normes qui n'en finissent plus de couter un bras, le risque des impayés et les coûts d'entretien. Tu peux facilement te retrouver avec un bilan comptable négatif.
Non mais faut arrêter le craquage, tu ne peux pas "facilement" te retrouver avec un bilan négatif, faut soit que tu achètes une merde inlouable ou bien que, pas de bol, tu tombes sur un locataire qui te paie pas et joue au con en connaissant bien les procédures. (Et maintenant, tu as des assurances pour ça)
Sinon en temps normal, t'as plus d'argent qui rentre que d'argent qui sort, surtout quand t'as plusieurs appartements, tu dilues le risque. Et les charges, travaux et cie, ça ne dépasse jamais le total des loyers annuel.
Et les normes, ça impacte les promoteurs/constructeurs, pas les proprio qui ont déjà acheté.
Message supprimé par son auteur.
Euh ...
A moins d'être marchand de sommeil, la rentabilité d'un investissement locatif c'est entre 2 et 5% après impôts.
Ce n'est pas difficile de passer en négatif si il y a le moindre accident (impayé, gros travaux, etc ...)

Je parle pour ceux qui ont investi ces dernières années ou qui cherchent à investir aujourd'hui.
Ceux qui se sont gavé en achetant dans les années 80/90, ce n'est évidemment pas la même musique.

Citation :
Publié par Adau
Un bilan négatif ? On arrête pas de montrer l'investissement locatif comme le meilleur placement, je me trompe ?
Tu te trompes.
Ca doit faire 20 ans que les institutionnels (banques, assurances, etc ...) ont quitté l'investissement locatif parce que pas assez rentable.
Pour un particulier ça reste intéressant dans une optique de diversification ou de défiscalisation, mais c'est loin d'être le meilleur placement.

D'ailleurs quand Hollande a décidé de supprimer les dispositifs de défiscalisation il s'est passé quoi?
Effondrement de la construction de neuf parce que l'investissement n'était plus du tout rentable.
Il a vite fait d'en remettre un en place vu le désastre.

Après tout dépend dans quoi tu investis aussi. Mais en général les bons plans (à un moment c'était les garages, après on a eu les résidence pour les vieux,) le péquin moyen il est au courant quand c'est trop tard.

Dernière modification par aziraphale ; 06/09/2017 à 10h52.
Citation :
Publié par Le Squale
Déjà rien qu'avec ces deux risques tu mets en branle ton investissement locatif : ton petit appartement des années 90-2000 il peut facilement se faire défoncer par de nouveaux immeubles hype, tu peux connaitre des mois voir des années à vide, ton locataire qui ne débourse plus son loyer c'est pas de bol mais ça n'arrive pas qu'aux autres, tu peux aussi tomber sur un locataire qui te fait tout remplacer parce que c'est plus aux normes ou que la cuisine n'est pas assez grande, tu as également ceux qui te détruisent l'appartement ou la maison.
Je ne dis pas que le risque n'existe pas, je dis que ce n'est pas "facile" de se retrouver dans la merde si à la base t'as déjà plusieurs appartements, tu peux être perdant temporairement, mais sur le long terme, ça reste quand même assez safe.

Citation :
Publié par aziraphale
Euh ...
A moins d'être marchand de sommeil, la rentabilité d'un investissement locatif c'est entre 2 et 5%.

Ce n'est pas difficile de passer en négatif si il y a le moindre accident (impayé, gros travaux, etc ...)
Bah si tu fais un investissement locatif à 2%, de base, tu t'emmerdes un peu pour rien et tu ferais mieux de laisser ton blé sur un livret d'assurance vie, effectivement si tu fais de mauvais placement immobilier, c'est facile de se retrouver dans la merde, mais c'est valable pour tout.
C'est comme si je disais qu'investir dans les actions, c'est de la merde car j'ai tout perdu en Eurotunnel.

Dernière modification par Doudou ; 06/09/2017 à 10h48.
Tu as vite fait de tomber à 3 et 2% en net avec le locatif, et même plus bas en fait, il y a beaucoup de fantasmes dûs aux discours populistes dirigés contre ce domaine.

Ce qu'il faut déjà comprendre c'est que 2% en net, à notre époque, ce n'est pas si mal que cela. Bien sûr dans le tas il y a de véritables professionnels du secteur bien dirigés et conseillés qui tournent à 10% voire plus, mais les exceptions ne font pas la norme. La norme elle c'est une personne qui loue un ou deux appartements et qui récupère un peu dessus en allant souvent bosser elle même pour réparer les dégâts et rénover entre deux locataires qui se sont un peu trop lâchés. C'est rare qu'elle soit à plus de 4 ou 5 %, c'est déjà bien qu'elle y arrive, et cela lui demande bien plus de temps et d'investissements qu'une AV à la con qui dort dans un coin.

Sinon j'ai adoré la déclaration de Macron, le voir jouer comme cela le petit enfant tout perdu, isolé et impuissant juste pour pouvoir dire sans trop mentir plus tard "on a essayé, mais ce sont les proprios qui n'ont pas joué le jeu, promis m. Bourdin ! !!"...


De la politique fransèse 2 o nivo.
Citation :
Publié par Leandrys
Tu as vite fait de tomber à 3 et 2% en net avec le locatif, et même plus bas en fait, il y a beaucoup de fantasmes dûs aux discours populistes dirigés contre ce domaine.
Oui, en comptant les amortissements de travaux, les risques de vacances, les charges, tu peux te retrouver à 2%
Mais une fois que tu as déjà compté ce genre de trucs, tu peux difficilement tomber plus bas, alors autant tu peux être négatif sur un ou deux ans si t'as pas de bol, autant sur le moyen normal, t'as peu de risques et donc, je maintiens que ce n'est pas "facile" d'être perdant dans ce genre d'investissements. Ou bien tu as fait un investissement dans une ville où le ratio loyer/prix du m² n'est pas bon, genre à Paris, mais la tu cherches un peu aussi.

Vous êtes pas en train de me dire que les rentiers de l’immobilier sont des investisseurs qui prennent des risques lol, si c'est justement un des placements préférés des français, c'est bien parce que c'est un des moins risqué.
Message supprimé par son auteur.
Citation :
Publié par Le Squale
Investir dans la pierre c'est avant tout placer son argent là où l’État ne pourra plus venir le chercher. Il peut bien réquisitionner l'épargne des français et redistribuer les richesses des travailleurs, mais il peut pas encore récupérer les clés de ta maison.
Bien sûr que si, il pourrait, pourquoi il pourrait pas lol ?
Citation :
Publié par Leandrys
Tu as vite fait de tomber à 3 et 2% en net avec le locatif, et même plus bas en fait, il y a beaucoup de fantasmes dûs aux discours populistes dirigés contre ce domaine.
Ça dépend de comment on calcule la rentabilité locative. J'ai jeté un œil sur ce qu'en disait pap par exemple et c'est navrant.

Rentabilité brute : loyer annuel / prix d'achat

Rentabilité nette : (loyer annuel - tf - charges - frais) / prix d'achat

Rentabilité nette-nette : prise en compte des avantages fiscaux, notamment sur les intérêts d'emprunt.

Avec un emprunt et donc un effet levier, la rentabilité se calcule sur l'apport et non sur le prix d'achat. Ou alors tu dois entre autres intégrer le capital remboursé au loyer dans ton calcul de rentabilité.
Si tu fais un emprunt et que le loyer et le défiscalisation couvrent les mensualités et les charges et taxes, ta rentabilité n'est pas de 0. Puisque tu rembourses du capital.

Aujourd'hui avec d'intérêts bas et l'absence de vrais besoins d'apport, le marché n'est plus très rentable pour ceux qui achètent sans emprunt.
Dans la mesure où le montant des intérêts payés est décroissant sur chaque mensualité, le calcul ne doit pas non plus de faire en ne regardant que la première année.

On peut sortir tout un paquet de taux de rentabilité différents pour une même opération sans qu'aucun ne soit techniquement faux.
Citation :
Publié par Bjorn
Je vois effectivement un bon paquet de possibilités pour récupérer le patrimoine immobilier. Meme pas besoin d'arriver jusqu'a l'extreme de l'expropriation, tu augmentes la taxe foncière très fortement et voila.
Oui, ou bien tu augmentes l'ISF immobilier pour inciter les proprios à vendre et en parallèle tu augmentes les frais de notaire par exemple, le fisc peut être super créatif.
Citation :
Publié par Le Squale
Investir dans la pierre c'est avant tout placer son argent là où l’État ne pourra plus venir le chercher. Il peut bien réquisitionner l'épargne des français et redistribuer les richesses des travailleurs, mais il peut pas encore récupérer les clés de ta maison.
Ha oui. C'est vrai que plus liquide, délocalisable et intraçable que l'immobilier, ça n'existe pas, c'est bien connu.
Explosion de la taxe foncière et des droits de mutation et t'es complètement baisé.
Message supprimé par son auteur.
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