[Quint`]

Citation :

Publié par Kwild

Bah j'ai pas réussi à faire admettre ça à ma banquière l'autre jour quand je voulais faire des simuls de prêt avec un revenu plus élevé que mon actuel.

Lui expliquer qu'aujourd'hui je dépensais X par mois pour vivre bien et que je voulais faire mes simulations pour que mes mensualités soient d'environ 45% du salaire que j'utilisais pour la simulation ce qui me laissait quand même 200€ de + par mois que ce que je dépense actuellement (donc tranquillou pour les charges et impôts supplémentaires).
Pas possible qu'elle me dit, l'endettement c'est 1/3, nah !

Ben là c'est un peu hard comme situation quand même. Pour un prêt sur 10/20 ans spa pareil que pour un loyer sur un an ou deux où t'es quasi sûr de continuer de toucher ta thune. Alors que sur des durées plus longues, qui sait ce qui peut arriver...

[Quild]

Citation :

Publié par Toro

Voilà ta réponse : http://avocats.fr/space/paul.duvaux/tag/banque

Si tu arrives à trouver une banque qui t'accepte au-dessus de 33%, fonce ! Plus tu dépasseras le seuil, plus il te sera facile de plomber ta banque. Après, il faut prouver que tu es neuneu au niveau de la gestion de ton budget !

Grosso merdo on parle de quelqu'un qui a emprunté pour acheter un bien à mettre en location. Donc qui garde sa charge loyer. Ses revenus nets incluaient le loyer escompté.

C'est pas clair le premier paragraphe, en gros si je comprends bien elle a :
- revenu net : 2320 EUR
- revenu locatif : 565 EUR
- ses charges : 1162 EUR (incluant son loyer à elle... et ses mensualités ?).
Donc 1162/(2320+565), on est bien à 40% d'endettement mais en prenant en compte les revenus locatifs, c'est chelou chelou.

Ma banquière me disait en gros que ma capacité d'emprunt était de 33% de mon salaire (à côté mon endettement est un peu plus élevé vu que j'ai des charges fixes, notamment en tant que propriétaire), mais j'ai justement 66% pour ça et les dépenses courantes...
Ici j'ai pas l'impression que ça soit ce qu'ils ont pris en compte du tout O_o.

@Quint` : J'ai surtout de bonnes possibilités d'évolution pour ma carrière plutôt que l'inverse, mais ouais.

[Kerjz]

Après il faut voir qu'un emprunt immo c'est pas un iPhone en 3 fois.

On peut avoir des gosses, des besoins de voitures, des mobilité professionnelles obligeant à louer ailleurs sans louer le bien (un seul du couple doit partir 2/3 ans ailleurs). Donc partir sur un endettement énorme, même avec des augmentations de revenus, je ne sais pas.

Nous on prend le pas de rester sur notre niveau de loyer actuel pour un prêt. A savoir 28% de nos revenus avant impôts. Ce qui est déjà beaucoup. Mais dans 4 ans ça sera 25%, puis une 10e d'années après "au pire" 19%.

Ça permet de garder son niveau de vie et faire face aux dépenses futures (gamins etc...).

D'ailleurs, en parlant de boursorama. C'est safe d'emprunter plusieurs centaine de milliers d'euros à une banque en ligne ?
Chepa ça me fait bizarre pour le coup de pas avoir un mec en face pour ce type d'opération.

Les taux sont quand même super bas en ce moment, j'espère que ça va pas remonter à moyen terme (1/2ans).

[Bjorn]

Citation :

Publié par Kerjou

D'ailleurs, en parlant de boursorama. C'est safe d'emprunter plusieurs centaine de milliers d'euros à une banque en ligne ?

Ben, pour un emprunt, au pire, c'est eux qui te filent les sous, donc ia pas grand risque ^^

[Aratorn]

Citation :

Publié par Kerjou

D'ailleurs, en parlant de boursorama. C'est safe d'emprunter plusieurs centaine de milliers d'euros à une banque en ligne ?
Chepa ça me fait bizarre pour le coup de pas avoir un mec en face pour ce type d'opération.

La banque en ligne en question, c'est une filiale 100% de Société Générale. Donc ça peut difficilement être plus safe.

Sinon, t'as pas d'interlocuteur en physique, mais tu peux avoir un conseiller au téléphone/vidéo conf.

Et le montage d'un prêt immo classique, c'est tout de même pas délirant de complexité ( je n'en dirai pas tant d'un Eco PTZ ou d'un rachat de soulte actuarielle mais c'est pas le cas ici ).

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Kwild

Bah j'ai pas réussi à faire admettre ça à ma banquière l'autre jour quand je voulais faire des simuls de prêt avec un revenu plus élevé que mon actuel.

Lui expliquer qu'aujourd'hui je dépensais X par mois pour vivre bien et que je voulais faire mes simulations pour que mes mensualités soient d'environ 45% du salaire que j'utilisais pour la simulation ce qui me laissait quand même 200€ de + par mois que ce que je dépense actuellement (donc tranquillou pour les charges et impôts supplémentaires).
Pas possible qu'elle me dit, l'endettement c'est 1/3, nah !

Bah, le truc, c'est qu'il y a aussi une bonne partie des gens qui claquent leur thunes n'importe comment et ne savent pas gérer leur thune.
La banque pour ne pas prendre de risque à essayer de distinguer les mecs qui savent gérer et ceux qui savent pas (est-ce qu'elle en aurait le droit d'ailleurs ?), bah elle se fout une règle à 33%, c'est simple et ça permet de pas se poser de question, tant pis si ça pénalise les gens qui savent très bien gérer et pourrait se permettre d'emprunter plus.

[Zangdar MortPartout]

Citation :

Publié par Kwild

C'est pas clair le premier paragraphe, en gros si je comprends bien elle a :
- revenu net : 2320 EUR
- revenu locatif : 565 EUR
- ses charges : 1162 EUR (incluant son loyer à elle... et ses mensualités ?).
Donc 1162/(2320+565), on est bien à 40% d'endettement mais en prenant en compte les revenus locatifs, c'est chelou chelou.

Faut tout lire:

Citation :

La banque calcule, au regard des revenus et des charges mensuels de l'investisseur, un taux d'endettement de 40 %. Ce taux est jugé excessif par la Cour d'Appel de Douai qui prend pour référence le taux de 33 % communément admis.





Ce taux de 40 % est selon moi discutable qu'il prend en compte dans la somme des revenus mensuels les loyers escomptés de l'investissement locatif, soit un total de revenus mensuels de 2 885 euros.





Or la perception de ces loyers est très incertaine au regard du risque locatif qui existe dans ce type d'investissement bénéficiant d'un programme de défiscalisation. Cette réalité sera d'autant confirmée ici que l'investisseur ne percevra effectivement aucun loyer.





Notons dans la décision que banque fait part de son soi-disant étonnement quant à l'absence d'assurance pour se garantir d'une vacance du logement. L'argument peut être retourné contre la banque : elle n'a pas vérifié ce point alors qu'elle a pris en compte le loyer escompté dans son calcul du taux d'endettement.





En refaisant le calcul du taux d'endettement on s'aperçoit que si le seul revenu mensuel pris en compte avait été le salaire, comme cela aurait dû être le cas selon moi, sans prendre en compte les revenus locatifs escomptés, le taux d'endettement aurait atteint 50 %.

[Octavarium]

Citation :

Publié par Hulkdan

Consommer compulsivement quoi. Non je t'assure qu'il existe des personnes adulte et responsable qui savent s'affranchir de cette compulsion dépensière

Oui enfin découvrir, sortir au ciné, aller se faire quelques spectacles etc ... On est loin de la compulsion dépensière quand même. Ou alors il faut mener une vie d'ascète, ne faire que des soirées chez soi etc.
Enfin je ne sais pas mais perso assimiler des sorties culturelles à de assujettissement à la société de consommation ça me choque légèrement.

Il s'agit plus de mode de vie que d'être adulte et responsable là.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Octavarium

Oui enfin découvrir, sortir au ciné, aller se faire quelques spectacles etc ... On est loin de la compulsion dépensière quand même. Ou alors il faut mener une vie d'ascète, ne faire que des soirées chez soi etc.
Enfin je ne sais pas mais perso assimiler des sorties culturelles à de assujettissement à la société de consommation ça me choque légèrement.

Il s'agit plus de mode de vie que d'être adulte et responsable là.

Heu ouais c'est clair, se faire des soirées ciné/bar/restau/expo/spectacle/etc, c'est pas comme si on changeait de smartphone tous les mois.

[Quild]

Citation :

Publié par Zangdar MortPartout

Faut tout lire:

Ce qui est chelou c'est la phrase :

Citation :

L'investisseur avait déclaré un revenu mensuel de 2 320 euros et des charges à la hauteur de 1 162euros dont 565 euros correspondant aux charges du loyer, soit un taux d'endettement de 40 %.

Qui laisse très clairement entendre qu'elle a en charge un loyer de 565 EUR et non pas en revenu complémentaire.

Bon, la phrase est très certainement erronée, n'empêche que la situation de cette dame semble très différente de celle d'un personne empruntant pour vivre dans son logement.

Ses emmerdes au final c'est parce que le loyer qu'elle devait percevoir a pas été payé ? Parce que bon, si 1162euros c'est bien ses charges à 100%, ça doit correspondre assez bien à ses mensualités pour rembourser la somme empruntée sur 20 ans. Du coup elle a un loyer à payer en complément ? Si non, ça lui fait quand même du 1170€ par mois pour vivre même sans qu'elle touche son loyer. Plus de 800 euros après impôts.

[Andromalius]

Ca dépend pas mal des gens. On connait tous je suppose des gens gagnant plus que nous qui ont jamais un radis en fin de mois et qui passent leur vie a parler de leur découvert autorisé.
Après ca dépend aussi de tes postes de dépense. Mes deux postes de loisir prinicpaux sont pour l'un un gouffre à pognon (la photo) pour l'autre (les guitares) le cout est plus marginal parce que sauf à acheter n'importe quoi, la valeur à la revente s'apparente plus à des objets de collection qu'a du consommable. C'est d'ailleurs ce qui me permet d'acheter/revendre/acheter/revendre/acheter etc en me faisant plaisir tout en n'y mettant plus un rond depuis des années. (Voire ca me fait gagner des sous, bien souvent)

Après y'a pas de mystere, les gens qui aiment les fringues de marque, les bijoux, sortir en boite et les grosses bagnoles; forcément, ca va etre plus dur...

[Doudou Spuiii]

Bein, de ce que je comprends, les charges sont de 1162€, le loyer qu'elle paie est de 565, donc les mensualités de remboursements sont de 597€ soit environ 7,2k€ par an.
(Je pense qu'elle paie un loyer vu qu'elle fait de l'investissement locatif, à moins qu'elle soit déjà proprio à la base, c'est vrai que c'est pas clair)
Selon l'apport qu'elle avait au départ, elle a du faire un prêt sur 25-30 ans je dirais, non ?

[Quild]

Citation :

Publié par Doudou

Bein, de ce que je comprends, les charges sont de 1162€, le loyer qu'elle paie est de 565, donc les mensualités de remboursements sont de 597€ soit environ 7,2k€ par an.
(Je pense qu'elle paie un loyer vu qu'elle fait de l'investissement locatif, à moins qu'elle soit déjà proprio à la base, c'est vrai que c'est pas clair)
Selon l'apport qu'elle avait au départ, elle a du faire un prêt sur 25-30 ans je dirais, non ?

Je sais pas, c'est vraiment pas clair. Au début ça dit :

Citation :

a contracté un prêt immobilier à hauteur de 169 500 euros

Sur 25 ans c'est des mensualités de 565€ (juste for the lulz la coincidence), donc ça peut être par là.

Par contre après ils disent :

Citation :

La perte totale de l'investisseur peut être calculée en faisant la somme de ce que lui a coûté l'investissement et en déduisant le prix de revente. Il a déjà payé des échéances du prêt pour un montant de 20 916 euros. Il doit rembourser le prêt pour un montant de 181 682 euros. Il peut encaisser le prix de revente soit 110 000 euros. La perte totale s'élève dont à près de 92 600 euros.

Et donc là, wait what, 110k€de revente ??? 181k de prêt à rembourser en plus de 21k déjà remboursés ?

This is madness.

Et accessoirement y'aurait donc la coïncidence que le loyer qu'elle comptait percevoir pour ce bien (565€) correspond au loyer que elle-même paie ?

[Doudou Spuiii]

Hmmm, le mec a du s'embrouiller la, effectivement.

[Njuk]

110k c'est la valeur du bien à la revente.
j'ai présumé que les 181k c'est le cout total du crédit qu'elle doit rembourser à la banque ( genre le capital et les x années d'interets ) mais bon ce serait un peu l'halu quand même.

[Kerjz]

Citation :

Publié par Andromalius

Ca dépend pas mal des gens. On connait tous je suppose des gens gagnant plus que nous qui ont jamais un radis en fin de mois et qui passent leur vie a parler de leur découvert autorisé.


Après y'a pas de mystere, les gens qui aiment les fringues de marque, les bijoux, sortir en boite et les grosses bagnoles; forcément, ca va etre plus dur...

J'entends parfois des gens dirent être dans la merde alors qu'ils gagnent bien leur vie en effet. Parfois les gens claquent tant qu'ils ont.

Moi qui aime les fringues et qui me fait généralement plaisir dans la vie, je me démerde toujours pour qu'il reste 1k sur le compte en fin de mois (ce qui est peut être con je devrais les épargner). Question de gestion.

[Cha!]

Hello,

Je pense de plus en plus à acheter une vraie baraque, les loyers sont devenus vraiment prohibitifs sur l'IDF et j'en ai plein le fion des appartements et maisons mitoyennes à partager avec des voisins de merde (oui mes voisins m’emmerdent ).

J'aimerais savoir si pour un premier achat ça vaut le coup de tout gérer seul ou bien mieux vaut passer par une agence qui est sensée garantir que la transaction se passera bien, genre diagnostic de la maison, estimation des charges et impôts etc...

Pour le moment on est seulement en train de regarder ce que la marché offre sur quelques villes du 78 (Houilles, Conflant etc....là ou tu trouves encore du joli pour pas trop cher) et ce que l'on pourrait emprunter sans s'endetter au delà de 30% et sur 20 ans.

Est-ce que vous avez des conseils ? Bons courtiers en prêt, bonne agence, bon site web pour se renseigner etc....

Je pioche déjà des infos par ci par là mais abondance ne nuit pas

[yanomamii]

Un truc qui m'a marqué quand j'ai acheté c'est à quel point les simulateurs de prêt sur internet sont totalement à côté de la plaque. Rien ne vaut la tournée des banques pour bien de rendre compte de combien on peut emprunter et combien on va rembourser tout les mois.

[Kerjz]

Car on ne sait pas quel taux on va négocier ?

Généralement je prends le taux moyen. Et certains simulateur comme Boursorama sont déjà au meilleurs taux du marché

Perso je me suis fait un petit simulateur sur calc, avec prêt sur 15/20/25, mensualités, cout du prêt, reste à vivre avant et après impôt à différentes périodes :O
Puis faut pas oublier ces putains de charges, dans un immeuble dit de standing, ça peut être 200/400€ par mois :/

[yanomamii]

Citation :

Publié par Kerjou

Car on ne sait pas quel taux on va négocier ?

Il y a le taux, mais il y aussi les assurances. En plus il est hyper rare d'avoir que le crédit de la banque. Tu peux avoir un prêt de la région, un prêt patronal, un truc écologique, etc... Pour moi par exemple j'ai trois prêts pour ma maison.
Au final ça n'a rien avoir avec aucun simulateur que j'ai pu faire, même pas un tout petit peu.

[Doudou Spuiii]

Passer par un courtier, c'est pas super valable ?
Un pote a fait ça, il avait eu un taux de malade, il me semble.

[Kerjz]

Citation :

Publié par yanomamii

Il y a le taux, mais il y aussi les assurances. En plus il est hyper rare d'avoir que le crédit de la banque. Tu peux avoir un prêt de la région, un prêt patronal, un truc écologique, etc... Pour moi par exemple j'ai trois prêts pour ma maison.
Au final ça n'a rien avoir avec aucun simulateur que j'ai pu faire, même pas un tout petit peu.

L'assurance est prise en charge par ma mutuelle je crois, donc je la compte pas.

Et les prêts dit "sociaux" de la ville/région/fonction publique, on n'y a plus droit dans 1 an, donc on va s'assoir dessus.

Sinon louer ou acheter, quand tu vois ça, tu réfléchis : http://www.bourse.fonction-publique....ogement/184101

[yanomamii]

Citation :

Publié par Kerjou

L'assurance est prise en charge par ma mutuelle je crois, donc je la compte pas.

Les banquiers m'ont bien fait comprendre que si je prenais pas l'assurance avec eux ils allaient me le faire payer (enfin la plupart du temps ils voulaient plus prêter). Je crois que c'est illégal en plus de refuser un prêt juste parce qu'on prend l'assurance ailleurs, mais bon quand tu leur dis ils rigolent.

[Kerjz]

Ah les putes !

Bon ça reste genre 30€ par mois mais quand même.

[Doudou Spuiii]

Citation :

Publié par Kerjou

http://www.bourse.fonction-publique....ogement/184101

Je vois même pas pourquoi tu réfléchis perso